LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y
LAS ATRIBUCIONES PARA CONTRATAR
SERVICIOS BÁSICOS
LEASE CONTRACTS AND THE POWERS TO CONTRACT
BASIC SERVICES
Cinthya Molina
Autora Independiente
pág. 2859
DOI: https://doi.org/10.37811/cl_rcm.v8i3.11499
Los Contratos de Arrendamiento y las Atribuciones para Contratar
Servicios Básicos
Cinthya Molina
1
cmolina9@yahoo.com.mx
Autora Independiente
RESUMEN
El arrendamiento de bienes inmuebles destinados a la vivienda proviene del derecho romano siendo una
práctica común en América Latina debido a la distribución desigual de la riqueza y los niveles de
población. En Ecuador un 36% de la población utiliza esta figura jurídica sobre la cual se han presentado
varios problemas principalmente respecto a las deudas generadas por facturas de servicios básicos, en
especial al servicio de agua potable que la Constitución de la República del Ecuador (CRE) dictaminó
que poseer acceso a los mismos ,es una garantía básica del derecho a la vida digna y para que exista
concordancia normativa, la ley de inquilinato estableció la obligación del arrendador de proveerlos, sin
que se analice, ni regule los vinculos que esta dispocisión jurídica crea. Esta investigación socio jurídica
se ha llevado a cabo en el cualitativo de forma descriptiva utilizando como herramienta el análisis
documental para hacer una exploración profunda de la normativa de arrendamiento en relación al
servicio básico de agua potable para de esta forma poder establecer si la ley de inquilinato, pese a que
ha sido reformada, mantiene vacíos legales, así como si la administración pública a través de la Empresa
Pública Metropolitana de Agua Potable y Saneamiento (EPMAPS) cumple con los fines propios de su
función al conceder solo contratos de conexión a los propietarios de bienes inmuebles. Concluyendo
que existen vacios normativos que ocasionan que los arrendadores asuman deudas de inquilinos morosos
lo que ha llevado a conflictos y deserción, mostrando la necesidad de una mejor regulación que proteja
ambas partes de la relación jurídica arrendamiento.
Palabras clave: arrendamiento, servicios básicos, regulación
1
Autor Principal
Correspondencia: cmolina9@yahoo.com.mx
pág. 2860
Lease Contracts and the Powers to Contract Basic Services
ABSTRACT
The leasing of real estate for housing comes from Roman law and is a common practice in Latin America
due to the unequal distribution of wealth and population levels. In Ecuador 36% of the population uses
this legal figure on which several problems have arisen mainly regarding the debts generated by bills
for basic services, especially drinking water service that the Constitution of the Republic of Ecuador
(CRE) ruled that having access to them, is a basic guarantee of the right to a decent life and for there to
be normative concordance, the law of tenancy established the obligation of the lessor to provide them,
without analyzing or regulating the links that this legal disposition creates. This socio-legal research
has been carried out in a descriptive qualitative way using documentary analysis as a tool to make an
in-depth exploration of the leasing regulations in relation to the basic drinking water service in order to
establish whether the tenancy law, although it has been reformed, maintains legal gaps, as well as
whether the public administration through the Metropolitan Public Company of Drinking Water and
Sanitation (EPMAPS) complies with the purposes of its function by only granting connection contracts
to the owners of real estate. Concluding that there are regulatory gaps that cause landlords to assume
debts of defaulting tenants which has led to conflicts and desertion, showing the need for a better
regulation that protects both parties of the legal lease relationship.
Keywords: leasing, basic services, regulation
Artículo recibido 20 abril 2024
Aceptado para publicación: 25 mayo 2024
pág. 2861
INTRODUCCIÓN
El arrendamiento de un bien inmueble data desde el mismo origen de la propiedad privada, su etimologia
proviene del latin siendo una traducción literal de “contrato por el cual se arrienda” (Unesco, 1987). En
el derecho romano ya se encontraba el locatio como una conseción temporal de los derechos de uso, es
aquí donde nace el arrendar propiedad por el pago de un precio, esta modalidad es llevada hacia Ámerica
a través de las conquista de su territorio por las comunidades Europeas (Gonzáles, 2022).La propiedad
que posee uno y necesita ser utilizada por otro engloba una serie de relaciones humanas; este artículo
analiza la esfera jurídica que conlleva este nexo y las principales dificultades que se presentan
actualmente en torno a este y la normativa que se ha generado para regular la prestación del servicio de
agua potable en este tipo de figura jurídica.
America Latina es uno de los territorios donde la brecha de clases sociales aún se observa con marcada
diferenciación, esto principalmente por qué la distribución de la riqueza en los países en desarrollo,
contribuye notablemente para las cifras del Centro Estratégico Latinoamericano de Geopolítica (Celag),
que en un artículo publicado por Carillo (2015) pone en evidencia que: “en el año 2014 el 1% de la
población más rica del planeta acaparara el 48% de la riqueza mundial.” A esto debemos sumarle que
las comunidades de Latinoamericano poseen un población en constante aumento, Ecuador hasta 2020
era el país con mayor densidad poblacional (Ekos,2021), y donde específicamente las tasas de natalidad
más altas se presentan en las secciones más pobres del país, lo que contribuye a lo dicho por el Banco
de desarrollo de América Latina y el Caribe “De los aproximadamente 600 millones de habitantes
residentes en América Latina y el Caribe, alrededor de 120 millones viven en asentamientos con
vivienda inadecuada e informal” (López, 2022).
Todas estas características conducen a que en Ecuador, para el 2022 el Instituto nacional de Estadísticas
y Censos (INEC, 2023), determine que 36 de cada 100 hogares “se encuentran en regimen de alquiler,
préstamo o servicios”; Un alto porcentaje de población mayoritariamente los sectores de clase media y
baja del país vive arrendando; La ley de inquilinato ha previsto que son válidos los contratos de
arrendamiento tanto verbales como escritos y los ciudadanos para evitar incurrir en costos y trámites
engorrosos optan por hacerlos de manera verbal o llenar formatos prediseñados que comparan en
papelerías, sin cumplir con la formalidad de inscripción posterior. De aquí que el inquilinato es una
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figura de uso común en la población ecuatariana, que desconoce a profundidad la normativa que la
regula y como actuar frente a inconvenientes con esta.
En Ecuador, la Ley de Inquilinato data de 1972 y para la Asamblea Nacional del Ecuador (2012), recién
en el 2012 se destacaba la necesidad de reformar la Ley de Inquilinato que ya para ese entonces resultaba
insuficiente y provocaba abusos en la relación arrendador y arrendatario; adicional a esto, para 2008 se
crea la actual Constitución de la República del Ecuador (CRE), una constitución garantista de derechos
que reforma el modelo jurídico otorgandole a esta, el nivel de mayor jerarquía y ordenando la adecuación
de las normas a la misma. La CRE (2008) en su artículo 66 reconoce a las personas el derecho a los
servicios que garanticen una vida digna, entre ellos el de agua potable; en concordancia el artículo 3 de
la Ley de Inquilinato que nombra las condiciones de los locales de arrendamiento dictaminando:
“Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los sectores urbanos
donde existen estos servicios” (Art. 3. Ley de Inquilinato, 2016)
DESARROLLO
Si bien este artículo de la Ley de inquilinato hace referencia a los locales de arrendamiento, a lo largo
de la normativa se enuncia que existen locales de arrendamiento destinados para la vivienda , como
serían casas, departamentos, monoambientes entre otros y locales destinados para realizar actividades
comerciales y similares; por lo que los requisitos establecidos en el artículo citado up supra hacen
referencia a ambos tipos, cumpliendo así con las condiciones mínimas de la garantía constitucional a
una vida digna. La misma ley en su artículo 4 dictamina que el arrendador está obligado a realizar las
reparaciones necesarias para que los locales cumplan con dichos requisitos (Art. 4. Ley de Inquilinato,
2016).
En el Distrito Metropolitano de Quito, la Empresa Pública Metropolitana de Agua Potable y
Saneamiento (EPMAPS) a partir del 2022 ha establecido como requisito para la intalación de cualquier
tipo de conexión inicial de agua potable se presente la “copia de la escritura con la inscripción del
Registro de la Propiedad y/o certificado de gravamen actualizado.” (Portal Único de Trámites
Ciudadanos, 2022) esto se solicita con el fin de que sea el dueño del predio quien firme el contrato de
servicios y de esa forma evitar deudas generadas por conexiones abandonadas soliciadas por
arrendatarios o moradores temporales del predio, ya que estas personas suelen mudarse sin reportar el
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cierre de la conexión o realizar un traspaso. lo que ocasiona un problema aún más grande en la esfera
juridica, la determinación de obligaciones dinerarias por consumo de servicios basicos.
Actualmente, esto genera una implicación directa en los arrendadores puesto que cuando los inquilinos
se cambian de domicilio dejando cuentas impagas o abandonan las viviendas sin comunicar a los dueños,
son estos quienes deben asumir los pagos de las planillas vencidas, llegando en muchos casos a
acumular valores cosiderablemente altos, lo que deteriora la relación arrendador-arrendatario y ha
llevado a un incremento de los conflictos entre propietarios de bienes e inquilinos, que se evidencia en
el número de denuncias que recibe la defensoria del pueblo y los juicios por inquilinato abiertos en los
últimos años en los juzgados.
MATERIALES Y MÉTODOS
Como podemos ver este problema se desarrolla en un área de estudio correspondiente a las ciencias
sociales y plantea como objetivo establecer si la actual normativa de inquilinato deja vacios legales que
ocasionen que los contratos de servicios básicos afecten la relación jurídica del arrendamiento; La
investigación sociojurídica se mueve alrededor de la realidad que viven los seres humanos y las normas
que regulan sus relaciones, los seres humanos viven en constante evolución y sus relaciones también,
por lo que las investigaciones que se hagan de estas deben ser dinámicas y sujetas a esta constante
cambio.
De aquí que se haya desarrollado una metodología propia, Sampieri (2014), nos menciona que los
planteamientos de tipo cualitativos suelen ser abiertos y gradualmente los enfoques se dirigen hacia
conceptos pertinentes conforme avanza la investigación, priorizando tanto la revisión exhaustiva de la
literatura como la experiencia y el contexto. Se persigue una comprensión exhaustiva de un fenómeno
específico y se aprecian los procesos que generan teorías fundamentadas. Para este artículo en específico
se ha planteado analizar conceptos, datos e información no numérica, por lo que el enfoque que se ha
seleccionado es el cualitativo, ya que permite evaluar los textos de normativa y legales correspondientes
y sus características.
El método utilizado es el inductivo ya que partimos de la observación de datos específicos como son la
Ley de inquilinato en lo referente a servicios básicos y pagos de los mismos y la normativa para acceder
a dichos servicios, con el objetivo de establecer una generalización, que en este caso es como se afecta
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la relación jurídica arrendamiento por la normativa establecida para la prestación del servicio de agua
potable; Por el fin al que se dirige, que es estudiar la regulación de la relación jurídica del arrendamiento
y los contratos de conexión inicial de agua potable, se ubicó en un nivel descriptivo y se desarollará a
través del análisis documental que permitirá una revisión exhaustiva de la normativa y la relación entre
los conceptos planteados. El problema jurídico se ha propuesto alrededor de la normativa de inquilinato,
los contratos de servicios básicos y la relación jurídica de arrendamiento, ya que estas contiene la
información y donde se genera el impacto para poder responder las preguntas de investigación.
RESULTADOS
A través de estos procedimientos básicos se analiza la ley de inquilinato con respecto a los servicios
básicos, encontrando que en esta norma se le exige expresamente al arrendador proveer del servicio de
agua potable a los iquilinos pudiendo esto ser exigible ante el juzgado, incluso concediendole el derecho
de subrogación al inquilino, lo que significa que tras cumplir ciertas condiciones el arrrendatario podría
hacer lo necesario para obtener este servicio dejando las costas a cuenta del arrendador con un
incremento del diez por ciento. De igual forma se le imponen sanciones monetarias al arrendador y se
prevé que cualquier reclamación respecto a esto se deberán tramitar en procedimiento sumario. También
encontramos la extensión de responsabilidades en el artículo 56 a los familiares o quien haya causado
el daño siempre que haya sido amparado por el arrendador o el arendatario en cada caso. (Ley de
Inquilinato, 2016).
Para el arrendador la ley ha previsto como forma de protección que el inquilino que produzca cualquier
tipo de daño sera responsable de la reparación o la compensación económica más el mismo diez por
ciento de recargo, así como la posibilidad de iniciar un proceso sumario siempre que tenga el certificado
de fijación o se haya inscrito debidamente el contrato, o se haya declarado ante un juez cuando el mismo
no haya existido; esto dicho por la Corte Nacional de Justicia (2014) tras convertirse en un fallo de triple
reiteración. Sin embargo no prevé nada respecto de las facturas de servicios impagas. Lo que ocasiona
un vacio legal que deja al arrendador a expensas de normas supletorias vagas y la sana crítica de los
jueces.
El análisis documental permitió el estudió a detenimiento con el fin de definir los requerimientos para
solicitar el servicio de agua potable, lo que responde a la segunda pregnta planteada para esta
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investigación; la principal regulación que existe es el contrato que se exige firmar a los solicitantes y los
requisitos que se les eige en la empresa para otorgarles una conexión inicial, Este contrato pose en su
cláusula octava la prohibición de cesión del contrato lo que no permite el traspaso entre los arrendadores
que pudieran poseer linealmente un bien inmueble, y prevé como obligación del cliente en la cláusula
10.1.4. pagar por el servicio recibido, los gastos de administración y de existir los valores de multas o
intereses por mora, a esto se debe añadir lo e3stipulado en el apartado 10.1.5. que especifica que dichas
obligaciones nacen del contrato por lo que deberán ser asumidas por el firmante aùn cuando el bien se
encuentre en ocupación o posesión de un tercero. (EPMAPS, 2024)
De igual forma la cláusula 10.1.11 estipula que es obligación del cliente actualizar los datos si cambiara
de propietario el predio, sin especificar si esta obligación es del anterior o nuevo dueño, generando
vacios de los cuales se evidencia como resultado personas que presentan quejas debido a deudas
adquiridas con EPMAPS, posterior a la transferencia de dominio del bien en cuestión. En cuanto a los
requisitos para solicitar el servicio el certificado de inscripción o de gravámenes es el habilitante que
evidencia al propietario del inmueble. De la revisión se ha denotando la intención de la empresa de
pública de otrogar estas conexiones únicamente a los titulares de predios.
El contrastar ambos análisis permite establecer su interacción, la normativa ha sido prevista para
proteger a la parte débil de la relación jurídica y pese a estar reformarda previo a la CRE, aún poseé
vacios jurídicos que no permiten la correcta adecuación de esta norma a la Constitución, por otra parte
la EPMAPS ha generado un contrato lineal que regula únicamente los aspectos que le consiernen a la
administración; Al poner en yuxtaposición lo investigado hallamos que las normas se encuentran en
concordancia; empero, no han logrado abarcar todos los aspectos jurídicos que engloba la relación de
arrendamiento, existe la obligación de proveer servicios básicos a los locales en arrendamiento pero no
se ha definido sobre el impago de los mismos.
Si bien es cierto que la ley establece claramente las responsabilidades del arrendador en lo que respecta
a la provisión de servicios básicos en una propiedad arrendada, lamentablemente, no se ha otorgado una
consideración adecuada al arrendatario en este aspecto, ni se han delineado sus derechos y
responsabilidades en relación con los mismos. Esta falta de claridad ha generado vacíos legales que no
solo perjudican al inquilino, sino que también contribuyen al deterioro del sistema de arrendamiento en
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su conjunto. La ausencia de disposiciones claras sobre quién debe hacerse cargo de los pagos asociados
a los servicios básicos, como el agua potable, ha creado confusión y disputas entre arrendadores y
arrendatarios. Esta incertidumbre no solo afecta la estabilidad financiera del arrendador, sino que
también puede conducir a situaciones de morosidad, coativas y desalojos.
Esto ha incentivado a la población a optar por la venta o incluso el cierre de propiedades en lugar de
arrendarlas, pues consideran que el hacerlo representa un riesgo demasiado alto, puesto que la falta de
regulación adecuada ha exacerbado los problemas de la ciudadanía en cuanto al acceso a viviendas de
alquiler. Muchos posibles arrendadores se muestran reacios a comprometerse con contratos de
arrendamiento debido a la incertidumbre y los riesgos asociados con los servicios básicos. Como
resultado, se ha observado una disminución en la demanda de este tipo de relaciones jurídicas. Por su
parte la EPMAPS pese a las precacusiones que ha tomado sigue arrastrand cartera vencida de usuarios
de los cuales se desconoce su ubicación.
Lo que desemboca en la discusión de que norma debería regular sobre el pago de servicios básicos, la
ley de inquilinato debería prever las formas de cobro de los servicios básicos para que sea el arrendador
quien se encargue de las responsabilidades adquiridas con la EPMAPS, o si es la Empresa pública la
que debe establecer un tipo de contrato para arrendatarios que permita traspasar su titularidad,
otorgandole entonces la responsabilidad de pago a los inquilinos, recordando sobre los contratos que
“todo contrato es ley para las partes siempre que este se haya celebrado de de forma valida y este
reviestido de capacidad, consentimiento, causa y objeto lícito.” ( Corte Nacional de Justicia del Ecuador,
2013), lo que esta recogido de forma expresa en el Código Civil.
Es importante tener en cuenta que la administración debe estar sujeta al principio de oficialidad, al ser
representantes del Estado no puede permitir que se vaya en contra de los interéses de la ciudadanía, ni
vulnerar los derechos de los administrados que son la parte débil de la relación estatal (Andrade, 2022)
y que la EPMAPS funciona como una empresa estatal cuyo principio es sí, contribuir a la población
ecuatoriana a su buen vivir y el desarrollo humano, pero también promover las actividades económicas
que esta ha asumido. (Ley Orgánica de Empresas Públicas [LOEP], 2009). Por lo que su actuar debe
estar direccionado ha recaudar los fondos que esta destinada a generar, mientras vela por los intereses y
derechos de cada uno de los administrados.
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Por otra parte en 2013 ya la función legislativa había reconocido que una de las pricipales problemáticas
era la falta de pago de servicios básicos sin embargo respecto a ello solo se regulo determinando que
cuando se incumpla con dichos pagos por más de tres meses será causal para la terminación del contrato
y que dichos servicios deben cobrarse por separado del canon de arrendamiento, mostrandonos que no
ha sido la vía más eficaz para precautelar una relación de arrendamiento regulada de forma adecuada.
CONCLUSIÓN
En conclusión, la ley de inquilinato posee vacios normativos que no permiten regular con claridad la
relación arrendador-arrendatario, ocasionando que se vea deteriorada y se incremente la deserción y
abando de bienes, por otra parte la administración pública a través de la EPMAPS ha precautelado los
interesés económicos de la ciudadanía al establecer contratos que garanticen la disminución de deudas
incobrables, empero no se ha tomado las debidas precauciones para proteger a los usuarios que son
propietarios de bienes que se encuentran arrendados, de la revisión no se observa la posibilidad de crear
un contrato a nombre de los arrendatarios; sería pertinenete investigar la posibilidad de crear un contrato
temporal sujeto al tiempo y la persona establecida como inquilino en el contrato de arrendamiento, cuya
dirección para las citaciones se pueda establecer como dirección electrónica.
Para abordar estos problemas, es crucial que se revisen y actualicen las leyes y regulaciones relacionadas
con el arrendamiento, sentando las reformas sobre un análisis a profundidad de la problemática del
vínculo de arrendamiento y sus necesidades urgentes, de manera que se establezcan claramente los
derechos y responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario principalmente en lo que
respecta a los servicios básicos, ya que si bien se ha dictaminado la obligación de dotar a todo bien de
estos servicios, no se ha analizado los aspectos que implica esta obligación para la ciudadanía . Esta
medida no solo que protegería los intereses de ambas partes, sino que también promoverá la estabilidad
y la equidad en el mercado del alquiler, beneficiando así a la sociedad en su conjunto.
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