VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y
POTENCIAL DE RECUPERACIÓN DE ESPACIOS
URBANOS: ESTUDIO DE CASO EN ACAPULCO
REAL ESTATE VALUATION AND POTENTIAL FOR URBAN
SPACE RECOVERY: A CASE STUDY IN ACAPULCO
Iván Tejedo González
Universidad Hipócrates
Patricia González Reyna
Universidad Hipócrates
Juan Enrique Tejedo García de Alba
Universidad Hipócrates
pág. 9009
DOI: https://doi.org/10.37811/cl_rcm.v9i5.20233
Valuación de bienes inmuebles y potencial de recuperación de espacios
urbanos: estudio de caso en Acapulco
Iván Tejedo González1
a20192583@uhipocrates.edu.mx
https://orcid.org/0009-0001-5385-7599
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
Patricia González Reyna
arqreyna@hotmail.com
https://orcid.org/0009-0003-2206-8014
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
Juan Enrique Tejedo García de Alba
ingenriquetejedo@gmail.com
https://orcid.org/0009-0006-5497-2640
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
RESUMEN
El presente trabajo analiza la valuación de un inmueble mediante los enfoques comercial y físico,
considerando también la influencia de la reutilización de espacios urbanos. Se describe el proceso
técnico de avalúos, incluyendo la recopilación de información sobre la propiedad, la selección de
comparables y la aplicación de tablas de homologación con factores como ubicación, superficie, edad,
conservación y equipamiento cercano. El valor comercial del inmueble se determinó en $1,424,847.00
pesos mexicanos, mientras que el valor físico actual es de $1,051,180.00 pesos mexicanos, reflejando
diferencias derivadas de los factores considerados en cada enfoque y del estado de conservación. La
reutilización de espacios urbanos mostró un porcentaje de inversión del 16% y una rentabilidad potencial
del 35%, equivalente a $373,667.00 pesos mexicanos. Los resultados evidencian que la planificación y
adecuación del espacio pueden incrementar el valor físico del inmueble, facilitando su eventual oferta
al valor comercial. Este estudio ofrece un panorama del proceso de valuación inmobiliaria y muestra la
relación entre el estado actual de la propiedad, su reutilización y los efectos económicos derivados.
Palabras clave: Avalúo comercia, avalúo físic, reutilización urbana; valoración de inmuebles
1 Autor principal
Correspondencia: a20192583@uhipocrates.edu.mx
DOI: https://doi.org/10.37811/cl_rcm.v9i5.20233
Valuación de bienes inmuebles y potencial de recuperación de espacios
urbanos: estudio de caso en Acapulco
Iván Tejedo González1
a20192583@uhipocrates.edu.mx
https://orcid.org/0009-0001-5385-7599
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
Patricia González Reyna
arqreyna@hotmail.com
https://orcid.org/0009-0003-2206-8014
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
Juan Enrique Tejedo García de Alba
ingenriquetejedo@gmail.com
https://orcid.org/0009-0006-5497-2640
Universidad Hipócrates
Acapulco de Juárez, México
RESUMEN
El presente trabajo analiza la valuación de un inmueble mediante los enfoques comercial y físico,
considerando también la influencia de la reutilización de espacios urbanos. Se describe el proceso
técnico de avalúos, incluyendo la recopilación de información sobre la propiedad, la selección de
comparables y la aplicación de tablas de homologación con factores como ubicación, superficie, edad,
conservación y equipamiento cercano. El valor comercial del inmueble se determinó en $1,424,847.00
pesos mexicanos, mientras que el valor físico actual es de $1,051,180.00 pesos mexicanos, reflejando
diferencias derivadas de los factores considerados en cada enfoque y del estado de conservación. La
reutilización de espacios urbanos mostró un porcentaje de inversión del 16% y una rentabilidad potencial
del 35%, equivalente a $373,667.00 pesos mexicanos. Los resultados evidencian que la planificación y
adecuación del espacio pueden incrementar el valor físico del inmueble, facilitando su eventual oferta
al valor comercial. Este estudio ofrece un panorama del proceso de valuación inmobiliaria y muestra la
relación entre el estado actual de la propiedad, su reutilización y los efectos económicos derivados.
Palabras clave: Avalúo comercia, avalúo físic, reutilización urbana; valoración de inmuebles
1 Autor principal
Correspondencia: a20192583@uhipocrates.edu.mx
pág. 9010
Real Estate Valuation and Potential for Urban Space Recovery: A Case
Study in Acapulco
ABSTRACT
This study analyzes the valuation of a property using commercial and physical approaches, considering
the impact of urban space reuse. The appraisal process includes collecting detailed information about
the property, identifying comparable sales, and applying standardization tables that incorporate factors
such as location, area, age, conservation status, and surrounding amenities. The commercial value of the
property was determined to be MXN $1,424,847.00, while the current physical value was MXN
$1,051,180.00, reflecting variations derived from the factors applied in each approach and the condition
of the building. The reuse of urban spaces demonstrated a 16% investment requirement and a potential
return of 35%, equivalent to MXN $373,667.00. These results highlight that planned adaptation and
maintenance of the property can increase its physical value, providing the possibility of offering it at its
commercial value. The study presents an integrated perspective on property valuation, illustrating the
relationship between the current state of a property, its functional reuse, and the associated economic
outcomes. By considering both physical and commercial factors, the research contributes to
understanding how strategic interventions in abandoned or underutilized urban spaces can enhance
property value and support broader urban development objectives.
Keywords: commercial appraisal, physical appraisal, urban reuse, property valuation
Artículo recibido 25 agosto 2025
Aceptado para publicación: 25 setiembre 2025
Real Estate Valuation and Potential for Urban Space Recovery: A Case
Study in Acapulco
ABSTRACT
This study analyzes the valuation of a property using commercial and physical approaches, considering
the impact of urban space reuse. The appraisal process includes collecting detailed information about
the property, identifying comparable sales, and applying standardization tables that incorporate factors
such as location, area, age, conservation status, and surrounding amenities. The commercial value of the
property was determined to be MXN $1,424,847.00, while the current physical value was MXN
$1,051,180.00, reflecting variations derived from the factors applied in each approach and the condition
of the building. The reuse of urban spaces demonstrated a 16% investment requirement and a potential
return of 35%, equivalent to MXN $373,667.00. These results highlight that planned adaptation and
maintenance of the property can increase its physical value, providing the possibility of offering it at its
commercial value. The study presents an integrated perspective on property valuation, illustrating the
relationship between the current state of a property, its functional reuse, and the associated economic
outcomes. By considering both physical and commercial factors, the research contributes to
understanding how strategic interventions in abandoned or underutilized urban spaces can enhance
property value and support broader urban development objectives.
Keywords: commercial appraisal, physical appraisal, urban reuse, property valuation
Artículo recibido 25 agosto 2025
Aceptado para publicación: 25 setiembre 2025
pág. 9011
INTRODUCCIÓN
La palabra reutilizar se refiere a la acción o práctica de usar algo nuevamente; este nuevo uso puede
coincidir con el original o diferir de él. El término está relacionado con conceptos como replicar,
reproducir, reanalizar y reestudiar (Van de Sandt, 2019). Los espacios urbanos abandonados son
particularmente susceptibles a esta práctica. En Acapulco de Juárez, Guerrero, México, en la Colonia
Centro, sobre la calle Morelos, existe un edificio de departamentos en estado de conservación
deteriorado y abandono, que requiere mantenimiento mínimo.
Los inmuebles ubicados en zonas céntricas de una ciudad suelen ser atractivos para inversionistas por
la rentabilidad que ofrecen (Gallimore et al., 1996). Asimismo, en destinos turísticos como el caso de
Acapulco de Juárez, estos influyen directamente con la imagen de la ciudad, por lo cual va más allá de
la rentabilidad, sino que es integral (Vega Calderón et al., 2025; García-Serna et al., 2024; García-Serna
et al., 2023y García-Serna et al., 2025) .donde, los espacios urbanos abandonados pueden generar
consecuencias como deterioro estético, subutilización del inmueble y depreciación inmobiliaria (Tejedo
y González, 2024).
El objetivo de esta investigación es determinar el porcentaje de inversión necesario para reutilizar dicho
inmueble, comparándolo con su valor actual en función de su condición de conservación. Para ello se
aplicará un avalúo comercial mediante dos enfoques: el enfoque de mercado y el enfoque físico. Se
realizará una investigación de comparables de ventas de terrenos y de departamentos, considerando las
características particulares del inmueble sujeto de estudio (Ramírez Gómez, 2023). Se elaborarán tablas
de homologación de los comparables con factores tales como edad, estado de conservación y ubicación.
Posteriormente, se estimará el valor correspondiente a cada uno de los enfoques (Estrada Ornelas, 2021).
Se incorpora también perspectiva teórica sobre reutilización adaptativa de edificaciones patrimoniales.
Según Bullen y Love (2011), la reutilización adaptativa posibilita aprovechar la energía ya embebida
del edificio existente, reduciendo residuos de demolición y contribuyendo a la sostenibilidad, aunque
con desafíos técnicos, económicos y de diseño. Por su parte, Yung y Chan (2012) identifican que uno
de los principales obstáculos es la viabilidad económica del nuevo uso, así como los costos de
regulación, mantenimiento y adaptación al marco normativo vigente, especialmente en edificaciones
con valores patrimoniales.
INTRODUCCIÓN
La palabra reutilizar se refiere a la acción o práctica de usar algo nuevamente; este nuevo uso puede
coincidir con el original o diferir de él. El término está relacionado con conceptos como replicar,
reproducir, reanalizar y reestudiar (Van de Sandt, 2019). Los espacios urbanos abandonados son
particularmente susceptibles a esta práctica. En Acapulco de Juárez, Guerrero, México, en la Colonia
Centro, sobre la calle Morelos, existe un edificio de departamentos en estado de conservación
deteriorado y abandono, que requiere mantenimiento mínimo.
Los inmuebles ubicados en zonas céntricas de una ciudad suelen ser atractivos para inversionistas por
la rentabilidad que ofrecen (Gallimore et al., 1996). Asimismo, en destinos turísticos como el caso de
Acapulco de Juárez, estos influyen directamente con la imagen de la ciudad, por lo cual va más allá de
la rentabilidad, sino que es integral (Vega Calderón et al., 2025; García-Serna et al., 2024; García-Serna
et al., 2023y García-Serna et al., 2025) .donde, los espacios urbanos abandonados pueden generar
consecuencias como deterioro estético, subutilización del inmueble y depreciación inmobiliaria (Tejedo
y González, 2024).
El objetivo de esta investigación es determinar el porcentaje de inversión necesario para reutilizar dicho
inmueble, comparándolo con su valor actual en función de su condición de conservación. Para ello se
aplicará un avalúo comercial mediante dos enfoques: el enfoque de mercado y el enfoque físico. Se
realizará una investigación de comparables de ventas de terrenos y de departamentos, considerando las
características particulares del inmueble sujeto de estudio (Ramírez Gómez, 2023). Se elaborarán tablas
de homologación de los comparables con factores tales como edad, estado de conservación y ubicación.
Posteriormente, se estimará el valor correspondiente a cada uno de los enfoques (Estrada Ornelas, 2021).
Se incorpora también perspectiva teórica sobre reutilización adaptativa de edificaciones patrimoniales.
Según Bullen y Love (2011), la reutilización adaptativa posibilita aprovechar la energía ya embebida
del edificio existente, reduciendo residuos de demolición y contribuyendo a la sostenibilidad, aunque
con desafíos técnicos, económicos y de diseño. Por su parte, Yung y Chan (2012) identifican que uno
de los principales obstáculos es la viabilidad económica del nuevo uso, así como los costos de
regulación, mantenimiento y adaptación al marco normativo vigente, especialmente en edificaciones
con valores patrimoniales.
pág. 9012
Una vez obtenido el “Valor A” (el valor actual) y el “Valor B” (el valor tras la reutilización), se calculará
el porcentaje de inversión requerido con base en los enfoques físico y de mercado. Además, se evaluará
la rentabilidad del proyecto mediante fórmulas financieras. El propósito principal es estimar ese
porcentaje y conocer la viabilidad que implica reutilizar espacios urbanos en valoraciones de bienes
inmuebles.
METODOLOGÍA
La presente investigación se sustenta en un enfoque económico con base teórico-documental,
fundamentado en el planteamiento de Hausman (1989), quien sostiene que los estudios en economía
requieren teorías sólidas y procedimientos analíticos sistemáticos. Bajo esta perspectiva, no se emplea
un diseño muestral tradicional, sino que se recurre al análisis de datos secundarios y comparables del
mercado inmobiliario.
Para alcanzar el objetivo planteado, se recopilará información sobre ofertas de terrenos y departamentos
semejantes al inmueble sujeto de estudio, considerando variables como ubicación, estado de
conservación, antigüedad y características constructivas. Esta selección de comparables permitirá
elaborar un análisis del mercado con apoyo de un avalúo comercial, herramienta que posibilita estimar
el valor de un bien inmueble a partir de datos reales y ajustados a condiciones equivalentes. De acuerdo
con Morri y Benedetto (2019), los enfoques de mercado y físico constituyen la base más utilizada y
reconocida para la valuación de propiedades, ya que permiten contrastar los valores observados en el
mercado con estimaciones derivadas de características físicas y costos de reposición.
La información recopilada será sometida a procesos de homologación con factores como edad, estado
de conservación y localización, con el propósito de que los valores obtenidos sean comparables y
reflejen de manera objetiva las condiciones del inmueble sujeto. Este procedimiento se enmarca en lo
que Mooya (2016) describe como “anclaje teórico del valor inmobiliario”, en el que los factores de
localización y estado se integran para obtener una estimación que represente adecuadamente el
comportamiento del mercado.
De manera complementaria, se revisará literatura académica y normativa relacionada con la reutilización
de espacios urbanos, especialmente en contextos de valoración inmobiliaria, para construir un marco
conceptual sólido que respalde los hallazgos empíricos. La información proveniente de fuentes como
Una vez obtenido el “Valor A” (el valor actual) y el “Valor B” (el valor tras la reutilización), se calculará
el porcentaje de inversión requerido con base en los enfoques físico y de mercado. Además, se evaluará
la rentabilidad del proyecto mediante fórmulas financieras. El propósito principal es estimar ese
porcentaje y conocer la viabilidad que implica reutilizar espacios urbanos en valoraciones de bienes
inmuebles.
METODOLOGÍA
La presente investigación se sustenta en un enfoque económico con base teórico-documental,
fundamentado en el planteamiento de Hausman (1989), quien sostiene que los estudios en economía
requieren teorías sólidas y procedimientos analíticos sistemáticos. Bajo esta perspectiva, no se emplea
un diseño muestral tradicional, sino que se recurre al análisis de datos secundarios y comparables del
mercado inmobiliario.
Para alcanzar el objetivo planteado, se recopilará información sobre ofertas de terrenos y departamentos
semejantes al inmueble sujeto de estudio, considerando variables como ubicación, estado de
conservación, antigüedad y características constructivas. Esta selección de comparables permitirá
elaborar un análisis del mercado con apoyo de un avalúo comercial, herramienta que posibilita estimar
el valor de un bien inmueble a partir de datos reales y ajustados a condiciones equivalentes. De acuerdo
con Morri y Benedetto (2019), los enfoques de mercado y físico constituyen la base más utilizada y
reconocida para la valuación de propiedades, ya que permiten contrastar los valores observados en el
mercado con estimaciones derivadas de características físicas y costos de reposición.
La información recopilada será sometida a procesos de homologación con factores como edad, estado
de conservación y localización, con el propósito de que los valores obtenidos sean comparables y
reflejen de manera objetiva las condiciones del inmueble sujeto. Este procedimiento se enmarca en lo
que Mooya (2016) describe como “anclaje teórico del valor inmobiliario”, en el que los factores de
localización y estado se integran para obtener una estimación que represente adecuadamente el
comportamiento del mercado.
De manera complementaria, se revisará literatura académica y normativa relacionada con la reutilización
de espacios urbanos, especialmente en contextos de valoración inmobiliaria, para construir un marco
conceptual sólido que respalde los hallazgos empíricos. La información proveniente de fuentes como
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libros, artículos científicos y bases de datos inmobiliarias permitirá incorporar una perspectiva amplia y
actualizada del fenómeno, contribuyendo a explicar cómo la ubicación geográfica del inmueble influye
en su atractivo de inversión y en su potencial plusvalía.
Con este enfoque metodológico, el estudio busca integrar la teoría económica, la evidencia documental
y la práctica valuatoria en un análisis coherente que permita, en etapas posteriores del trabajo, estimar
el porcentaje de inversión y la rentabilidad potencial asociados con la reutilización del inmueble
analizado, sin anticipar resultados ni juicios de valor en esta sección.
MARCO CONCEPTUAL
Reutilización
Sánchez García (2020) relata su experiencia durante el confinamiento de 2020 a causa del COVID-19,
en la que describe cómo el espacio urbano fue afectado, particularmente para la población joven.
Durante los primeros meses de la pandemia, la mayoría de los espacios lúdicos de Madrid permanecieron
cerrados, lo que obligó a que la juventud desarrollara actividades recreativas en espacios diseñados
principalmente para la movilidad. Sánchez García (2020) compara esta situación con la práctica del
Parkour, señalando que las actividades infantiles realizadas en espacios urbanos durante el
confinamiento comparten con dicha disciplina la finalidad de transformar el uso de estos espacios con
fines lúdicos.
En la práctica de la reutilización puede emplearse el término DIY (“do it yourself” o “hazlo tú mismo”),
que alude a realizar acciones por cuenta propia. García (2017) expone el caso de un skatepark en Madrid,
surgido sobre escombros generados por una empresa constructora que quebró, dejando el terreno en
estado de abandono y afectando indirectamente a los inmuebles circundantes. Según el autor, la
comunidad skater reutilizó el espacio urbano mediante la autogestión, generando elementos
arquitectónicos propios de su cultura, como barandales y rampas. Aunque algunas estructuras eran
efímeras por depender de recursos de los propios usuarios, el objetivo fue aprovechar el espacio para la
práctica de su actividad y propiciar convivencia entre los participantes. Este caso se registra como un
ejemplo de la importancia del DIY en la reutilización de espacios urbanos.
La reutilización no es exclusiva de los espacios urbanos; en el ámbito arquitectónico, los materiales de
diseño también son susceptibles de reutilización. Sin embargo, Gorgolewski (2019) explica que este
libros, artículos científicos y bases de datos inmobiliarias permitirá incorporar una perspectiva amplia y
actualizada del fenómeno, contribuyendo a explicar cómo la ubicación geográfica del inmueble influye
en su atractivo de inversión y en su potencial plusvalía.
Con este enfoque metodológico, el estudio busca integrar la teoría económica, la evidencia documental
y la práctica valuatoria en un análisis coherente que permita, en etapas posteriores del trabajo, estimar
el porcentaje de inversión y la rentabilidad potencial asociados con la reutilización del inmueble
analizado, sin anticipar resultados ni juicios de valor en esta sección.
MARCO CONCEPTUAL
Reutilización
Sánchez García (2020) relata su experiencia durante el confinamiento de 2020 a causa del COVID-19,
en la que describe cómo el espacio urbano fue afectado, particularmente para la población joven.
Durante los primeros meses de la pandemia, la mayoría de los espacios lúdicos de Madrid permanecieron
cerrados, lo que obligó a que la juventud desarrollara actividades recreativas en espacios diseñados
principalmente para la movilidad. Sánchez García (2020) compara esta situación con la práctica del
Parkour, señalando que las actividades infantiles realizadas en espacios urbanos durante el
confinamiento comparten con dicha disciplina la finalidad de transformar el uso de estos espacios con
fines lúdicos.
En la práctica de la reutilización puede emplearse el término DIY (“do it yourself” o “hazlo tú mismo”),
que alude a realizar acciones por cuenta propia. García (2017) expone el caso de un skatepark en Madrid,
surgido sobre escombros generados por una empresa constructora que quebró, dejando el terreno en
estado de abandono y afectando indirectamente a los inmuebles circundantes. Según el autor, la
comunidad skater reutilizó el espacio urbano mediante la autogestión, generando elementos
arquitectónicos propios de su cultura, como barandales y rampas. Aunque algunas estructuras eran
efímeras por depender de recursos de los propios usuarios, el objetivo fue aprovechar el espacio para la
práctica de su actividad y propiciar convivencia entre los participantes. Este caso se registra como un
ejemplo de la importancia del DIY en la reutilización de espacios urbanos.
La reutilización no es exclusiva de los espacios urbanos; en el ámbito arquitectónico, los materiales de
diseño también son susceptibles de reutilización. Sin embargo, Gorgolewski (2019) explica que este
pág. 9014
proceso no resulta adecuado para todas las ciudades, pues depende de la antigüedad y características de
cada urbe. Las ciudades jóvenes suelen contar con disponibilidad de espacio y recursos locales
suficientes, mientras que las ciudades con mayor tiempo de existencia, densidad poblacional y demanda
de materiales tienden a fomentar la reutilización de materiales de construcción y diseño arquitectónico.
Bastos et al. (2015) señalan que los departamentos ubicados en zonas céntricas presentan mayor interés
de mercado que los situados en zonas suburbanas, al concentrar ventajas sociales, económicas y
energéticas. Según los autores, los hogares suburbanos emiten más emisiones por el uso de transporte
en comparación con viviendas en zonas céntricas, donde los servicios suelen encontrarse a distancia
peatonal.
En el caso del inmueble sujeto, localizado en la calle Morelos de la colonia Centro de la ciudad y puerto
de Acapulco de Juárez, Guerrero, su ubicación ofrece un potencial de consumo energético moderado.
Por su cercanía al mar, la ventilación natural podría reducir la necesidad de sistemas mecánicos tanto de
día como de noche. No obstante, Heeren et al. (2015) destacan que factores constructivos como la
estructura de concreto armado y divisiones de mampostería influyen en la sensación térmica y el
consumo energético, por lo que resultan importantes acciones como impermeabilización, aplicación de
pintura en muros exteriores y películas anti-UV en cancelerías para optimizar el confort térmico y el
ahorro de energía.
Espacios Urbanos
El concepto de espacio urbano depende de la perspectiva de quien lo observa. Para algunos, se define
por su grado de apertura (abierto, semiabierto o privado); para otros, por su carácter estético o funcional.
A lo largo de la historia, las formas arquitectónicas han respondido a contextos únicos. Krier y Rowe
(1979) subrayan la importancia de recordar los fundamentos y orígenes de la urbe para perfeccionar su
desarrollo urbano y mejorar la calidad de vida de las ciudades.
Siguiendo a Krier (1979), la función de los espacios urbanos trasciende las actividades públicas y
privadas, pues influyen en la vida cotidiana de los habitantes, su comportamiento y la manera en que se
desplazan por la ciudad. Estos espacios también inciden en el diseño de edificaciones futuras que pueden
derivar en mejoras o deterioros sociales, culturales y arquitectónicos.
Jaglarz (2023) destaca la relevancia del color en los entornos urbanos. El color determina el
proceso no resulta adecuado para todas las ciudades, pues depende de la antigüedad y características de
cada urbe. Las ciudades jóvenes suelen contar con disponibilidad de espacio y recursos locales
suficientes, mientras que las ciudades con mayor tiempo de existencia, densidad poblacional y demanda
de materiales tienden a fomentar la reutilización de materiales de construcción y diseño arquitectónico.
Bastos et al. (2015) señalan que los departamentos ubicados en zonas céntricas presentan mayor interés
de mercado que los situados en zonas suburbanas, al concentrar ventajas sociales, económicas y
energéticas. Según los autores, los hogares suburbanos emiten más emisiones por el uso de transporte
en comparación con viviendas en zonas céntricas, donde los servicios suelen encontrarse a distancia
peatonal.
En el caso del inmueble sujeto, localizado en la calle Morelos de la colonia Centro de la ciudad y puerto
de Acapulco de Juárez, Guerrero, su ubicación ofrece un potencial de consumo energético moderado.
Por su cercanía al mar, la ventilación natural podría reducir la necesidad de sistemas mecánicos tanto de
día como de noche. No obstante, Heeren et al. (2015) destacan que factores constructivos como la
estructura de concreto armado y divisiones de mampostería influyen en la sensación térmica y el
consumo energético, por lo que resultan importantes acciones como impermeabilización, aplicación de
pintura en muros exteriores y películas anti-UV en cancelerías para optimizar el confort térmico y el
ahorro de energía.
Espacios Urbanos
El concepto de espacio urbano depende de la perspectiva de quien lo observa. Para algunos, se define
por su grado de apertura (abierto, semiabierto o privado); para otros, por su carácter estético o funcional.
A lo largo de la historia, las formas arquitectónicas han respondido a contextos únicos. Krier y Rowe
(1979) subrayan la importancia de recordar los fundamentos y orígenes de la urbe para perfeccionar su
desarrollo urbano y mejorar la calidad de vida de las ciudades.
Siguiendo a Krier (1979), la función de los espacios urbanos trasciende las actividades públicas y
privadas, pues influyen en la vida cotidiana de los habitantes, su comportamiento y la manera en que se
desplazan por la ciudad. Estos espacios también inciden en el diseño de edificaciones futuras que pueden
derivar en mejoras o deterioros sociales, culturales y arquitectónicos.
Jaglarz (2023) destaca la relevancia del color en los entornos urbanos. El color determina el
pág. 9015
comportamiento de las personas y puede influir en sus emociones, aunque cada individuo lo percibe de
forma distinta. Definir un color adecuado para un entorno es una tarea compleja; sin embargo, este
elemento debería valorarse al mismo nivel que el diseño, dado su potencial social y psicológico.
Un ejemplo de percepción individual lo presenta Eboy (2018) en un libro ilustrado sobre su experiencia
en Tokio, donde plasma patrones y colores representativos de la ciudad. A través de esquemas
cromáticos, ofrece una paleta visual que refleja la organización y armonía de la urbe, mostrando cómo
el color puede determinar la sensación visual de los espacios urbanos.
En la historia de París en 1837 se observa que los factores políticos y sociales inciden en el estado de
los espacios urbanos. Bongrand (2021) documenta cómo, en aquel contexto, las políticas y acciones de
gobernantes repercutieron en la calidad de vida y en la configuración del espacio público.
La ciudad y puerto de Acapulco de Juárez, Guerrero, enfrenta actualmente desafíos sociales y de
infraestructura, agravados por fenómenos naturales como el huracán Otis. Fierro Leyva (2024) sostiene
que estos acontecimientos generan condiciones singulares que dificultan las comparaciones directas con
otras urbes.
En este contexto, el presente trabajo tiene como objetivo determinar el valor futuro de un departamento
ubicado en Acapulco de Juárez, afectado por el huracán Otis y actualmente en estado de abandono. Se
emplearán métodos de valuación de bienes inmuebles (enfoque de mercado y enfoque físico) para
determinar la rentabilidad potencial del proyecto a partir de la reutilización de espacios urbanos. El
inmueble se ubica sobre la calle Morelos, colonia Centro, con vía principal de acceso la Costera Miguel
Alemán, vía secundaria la avenida Cuauhtémoc y vía terciaria la propia calle Morelos. El edificio cuenta
en planta baja con locales comerciales y en niveles superiores con departamentos de una o dos
recámaras; el sujeto del estudio se encuentra en el segundo nivel, en estado de conservación deficiente.
Tejedo y González (2024) plantean la cuestión de la posibilidad de transformar zonas abandonadas.
Definen estos espacios como lienzos en blanco que pueden asumir diversos propósitos, desde mejorar
la imagen urbana hasta aumentar la plusvalía de la zona. En este estudio se busca, mediante la aplicación
de métodos de valuación inmobiliaria, estimar el aumento potencial de valor que podría derivarse de la
reutilización y mejora del inmueble analizado.
comportamiento de las personas y puede influir en sus emociones, aunque cada individuo lo percibe de
forma distinta. Definir un color adecuado para un entorno es una tarea compleja; sin embargo, este
elemento debería valorarse al mismo nivel que el diseño, dado su potencial social y psicológico.
Un ejemplo de percepción individual lo presenta Eboy (2018) en un libro ilustrado sobre su experiencia
en Tokio, donde plasma patrones y colores representativos de la ciudad. A través de esquemas
cromáticos, ofrece una paleta visual que refleja la organización y armonía de la urbe, mostrando cómo
el color puede determinar la sensación visual de los espacios urbanos.
En la historia de París en 1837 se observa que los factores políticos y sociales inciden en el estado de
los espacios urbanos. Bongrand (2021) documenta cómo, en aquel contexto, las políticas y acciones de
gobernantes repercutieron en la calidad de vida y en la configuración del espacio público.
La ciudad y puerto de Acapulco de Juárez, Guerrero, enfrenta actualmente desafíos sociales y de
infraestructura, agravados por fenómenos naturales como el huracán Otis. Fierro Leyva (2024) sostiene
que estos acontecimientos generan condiciones singulares que dificultan las comparaciones directas con
otras urbes.
En este contexto, el presente trabajo tiene como objetivo determinar el valor futuro de un departamento
ubicado en Acapulco de Juárez, afectado por el huracán Otis y actualmente en estado de abandono. Se
emplearán métodos de valuación de bienes inmuebles (enfoque de mercado y enfoque físico) para
determinar la rentabilidad potencial del proyecto a partir de la reutilización de espacios urbanos. El
inmueble se ubica sobre la calle Morelos, colonia Centro, con vía principal de acceso la Costera Miguel
Alemán, vía secundaria la avenida Cuauhtémoc y vía terciaria la propia calle Morelos. El edificio cuenta
en planta baja con locales comerciales y en niveles superiores con departamentos de una o dos
recámaras; el sujeto del estudio se encuentra en el segundo nivel, en estado de conservación deficiente.
Tejedo y González (2024) plantean la cuestión de la posibilidad de transformar zonas abandonadas.
Definen estos espacios como lienzos en blanco que pueden asumir diversos propósitos, desde mejorar
la imagen urbana hasta aumentar la plusvalía de la zona. En este estudio se busca, mediante la aplicación
de métodos de valuación inmobiliaria, estimar el aumento potencial de valor que podría derivarse de la
reutilización y mejora del inmueble analizado.
pág. 9016
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
Existen diversos tipos de avalúos; entre los más comunes se encuentran el catastral y el comercial. El
avalúo catastral corresponde al valor determinado por la autoridad gubernamental con fines tributarios,
principalmente para el cálculo del impuesto predial y la declaración de bienes patrimoniales ante las
instancias fiscales. Este valor no coincide con el comercial, ya que el avalúo comercial estima el precio
de mercado del inmueble para una posible compraventa. Este último se fundamenta en tres enfoques de
valoración: mercado, físico y capitalización de rentas (Santamaría y Cruz, 2018).
Para la elaboración del avalúo comercial es indispensable definir con precisión el objetivo del estudio,
es decir, el propósito para el que se realiza. Los avalúos comerciales pueden solicitarse para fines
bancarios, hipotecarios, jurídicos o, con mayor frecuencia, para operaciones de compraventa. La
información requerida incluye la identificación del propietario y del solicitante del avalúo, la ubicación
exacta y coordenadas geográficas del inmueble, copia de la escritura donde se describan medidas,
colindancias y superficie del terreno, planos arquitectónicos para el cálculo de áreas construidas,
comprobantes del pago del impuesto predial, un reporte fotográfico actualizado y la descripción de la
macrolocalización y microlocalización del bien. Asimismo, es necesario identificar las vías primarias y
secundarias de acceso y los equipamientos cercanos para su análisis dentro del documento (Ramírez
Gómez, 2023). Con esta información se completan los apartados del formato de avalúo (por ejemplo,
características generales, características particulares y reporte fotográfico) utilizando herramientas como
hojas de cálculo para sistematizar los datos.
Posteriormente, se procede al desarrollo del enfoque de mercado. Para este trabajo se recopilaron
comparables de venta tanto de terrenos como de departamentos, con el objetivo de obtener el valor del
terreno por metro cuadrado y, de manera independiente, el valor de la construcción. Estos comparables
deben ajustarse a parámetros semejantes a los del inmueble sujeto, el cual cuenta con una superficie de
terreno de 240.89 m² y una superficie construida de 88.39 m². Para cada comparable es necesario
registrar la fecha de consulta, ubicación, topografía, superficies de terreno y construcción, imágenes de
referencia, precio ofertado, fuente, número de contacto y, en caso necesario, observaciones adicionales.
En este estudio se consideraron cuatro comparables para terreno y seis comparables para departamentos.
Los precios se registraron en pesos mexicanos (Epley, 1997). Estos datos permiten construir las tablas
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
Existen diversos tipos de avalúos; entre los más comunes se encuentran el catastral y el comercial. El
avalúo catastral corresponde al valor determinado por la autoridad gubernamental con fines tributarios,
principalmente para el cálculo del impuesto predial y la declaración de bienes patrimoniales ante las
instancias fiscales. Este valor no coincide con el comercial, ya que el avalúo comercial estima el precio
de mercado del inmueble para una posible compraventa. Este último se fundamenta en tres enfoques de
valoración: mercado, físico y capitalización de rentas (Santamaría y Cruz, 2018).
Para la elaboración del avalúo comercial es indispensable definir con precisión el objetivo del estudio,
es decir, el propósito para el que se realiza. Los avalúos comerciales pueden solicitarse para fines
bancarios, hipotecarios, jurídicos o, con mayor frecuencia, para operaciones de compraventa. La
información requerida incluye la identificación del propietario y del solicitante del avalúo, la ubicación
exacta y coordenadas geográficas del inmueble, copia de la escritura donde se describan medidas,
colindancias y superficie del terreno, planos arquitectónicos para el cálculo de áreas construidas,
comprobantes del pago del impuesto predial, un reporte fotográfico actualizado y la descripción de la
macrolocalización y microlocalización del bien. Asimismo, es necesario identificar las vías primarias y
secundarias de acceso y los equipamientos cercanos para su análisis dentro del documento (Ramírez
Gómez, 2023). Con esta información se completan los apartados del formato de avalúo (por ejemplo,
características generales, características particulares y reporte fotográfico) utilizando herramientas como
hojas de cálculo para sistematizar los datos.
Posteriormente, se procede al desarrollo del enfoque de mercado. Para este trabajo se recopilaron
comparables de venta tanto de terrenos como de departamentos, con el objetivo de obtener el valor del
terreno por metro cuadrado y, de manera independiente, el valor de la construcción. Estos comparables
deben ajustarse a parámetros semejantes a los del inmueble sujeto, el cual cuenta con una superficie de
terreno de 240.89 m² y una superficie construida de 88.39 m². Para cada comparable es necesario
registrar la fecha de consulta, ubicación, topografía, superficies de terreno y construcción, imágenes de
referencia, precio ofertado, fuente, número de contacto y, en caso necesario, observaciones adicionales.
En este estudio se consideraron cuatro comparables para terreno y seis comparables para departamentos.
Los precios se registraron en pesos mexicanos (Epley, 1997). Estos datos permiten construir las tablas
pág. 9017
de homologación y análisis que se presentan en las Figuras 1 y 2, donde se muestran los valores
obtenidos para su posterior interpretación en términos de mercado y de características físicas del
inmueble.
Figura 1. Tabla de comparables de ventas de terreno del sujeto.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
de homologación y análisis que se presentan en las Figuras 1 y 2, donde se muestran los valores
obtenidos para su posterior interpretación en términos de mercado y de características físicas del
inmueble.
Figura 1. Tabla de comparables de ventas de terreno del sujeto.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
pág. 9018
Figura 2 Tabla de comparables de ventas de departamento del sujeto.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
Posteriormente, para obtener el resultado del enfoque de mercado, los datos de los comparables se
procesan mediante tablas de homologación, considerando diversos factores tales como zona, ubicación,
superficie, antigüedad, factor de forma, características de la calle, equipamientos cercanos, así como el
factor de comercialización, que indica si el bien se encuentra en oferta o ya ha sido vendido y si dispone
de estacionamiento. La integración de estos factores permite calcular un factor resultante que se aplica
al valor unitario del metro cuadrado simple. Con ello se determina el valor del metro cuadrado
homologado de cada comparable. Una vez obtenidos los valores homologados, estos se suman y se
dividen entre el número total de comparables utilizados, en este caso, seis, con lo cual se obtiene el
precio promedio del metro cuadrado homologado, que puede utilizarse para efectuar el cálculo final del
enfoque de mercado (Estrada Ornelas, 2021) (véase Figura 3).
Figura 2 Tabla de comparables de ventas de departamento del sujeto.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
Posteriormente, para obtener el resultado del enfoque de mercado, los datos de los comparables se
procesan mediante tablas de homologación, considerando diversos factores tales como zona, ubicación,
superficie, antigüedad, factor de forma, características de la calle, equipamientos cercanos, así como el
factor de comercialización, que indica si el bien se encuentra en oferta o ya ha sido vendido y si dispone
de estacionamiento. La integración de estos factores permite calcular un factor resultante que se aplica
al valor unitario del metro cuadrado simple. Con ello se determina el valor del metro cuadrado
homologado de cada comparable. Una vez obtenidos los valores homologados, estos se suman y se
dividen entre el número total de comparables utilizados, en este caso, seis, con lo cual se obtiene el
precio promedio del metro cuadrado homologado, que puede utilizarse para efectuar el cálculo final del
enfoque de mercado (Estrada Ornelas, 2021) (véase Figura 3).
pág. 9019
Figura 3. Tabla de homologación de mercado.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El valor del metro cuadrado, con base en la tabla de homologación de ventas de departamentos, es de
$16,120.00 pesos mexicanos por metro cuadrado de construcción. La superficie de construcción del
sujeto es de 88.39 metros cuadrados; al multiplicar el valor resultante de mercado por el área construida
se obtiene la cantidad de $1,424,847.00 pesos mexicanos como valor de mercado.
En cuanto al valor físico, este se determina de manera distinta. En primer lugar, se obtiene la estimación
del valor del terreno mediante la elaboración de la tabla de homologación de las ventas de terreno. De
esta forma se obtiene el valor del metro cuadrado, que posteriormente se multiplica por la superficie del
terreno del sujeto y por el porcentaje de indiviso que le corresponde (con ello se llega al valor estimado
del terreno).
Una vez estimado el valor del terreno, se procede a calcular el valor de la construcción. Para este cálculo
se utiliza el valor de reposición nuevo (V.R.N.), recuperado del libro Costos Parámetricos con fecha de
publicación del primero de julio de dos mil veinticinco (González Meléndez, 2025), así como el factor
de conservación y la antigüedad, que se multiplican entre sí para obtener un único factor. Este factor se
aplica al (V.R.N.), y el resultado se multiplica por la superficie de construcción para obtener el valor de
la construcción.Posteriormente se realiza la estimación del valor de las instalaciones especiales,
Figura 3. Tabla de homologación de mercado.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El valor del metro cuadrado, con base en la tabla de homologación de ventas de departamentos, es de
$16,120.00 pesos mexicanos por metro cuadrado de construcción. La superficie de construcción del
sujeto es de 88.39 metros cuadrados; al multiplicar el valor resultante de mercado por el área construida
se obtiene la cantidad de $1,424,847.00 pesos mexicanos como valor de mercado.
En cuanto al valor físico, este se determina de manera distinta. En primer lugar, se obtiene la estimación
del valor del terreno mediante la elaboración de la tabla de homologación de las ventas de terreno. De
esta forma se obtiene el valor del metro cuadrado, que posteriormente se multiplica por la superficie del
terreno del sujeto y por el porcentaje de indiviso que le corresponde (con ello se llega al valor estimado
del terreno).
Una vez estimado el valor del terreno, se procede a calcular el valor de la construcción. Para este cálculo
se utiliza el valor de reposición nuevo (V.R.N.), recuperado del libro Costos Parámetricos con fecha de
publicación del primero de julio de dos mil veinticinco (González Meléndez, 2025), así como el factor
de conservación y la antigüedad, que se multiplican entre sí para obtener un único factor. Este factor se
aplica al (V.R.N.), y el resultado se multiplica por la superficie de construcción para obtener el valor de
la construcción.Posteriormente se realiza la estimación del valor de las instalaciones especiales,
pág. 9020
elementos accesorios y obras complementarias. En este caso, el sujeto cuenta con pasillos verticales y
una barda colindante; el proceso es análogo al cálculo del valor de la construcción, considerando el
indiviso correspondiente. Finalmente, se suman los valores estimados del terreno, de la construcción y
de las obras complementarias para obtener el valor físico total del inmueble (véase Figura 4).
Figura 4. Tabla de homologación del valor físico del “Valor A”.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El valor obtenido mediante el enfoque físico, correspondiente al estado actual del inmueble, es de
$901,943.00 pesos mexicanos. Este monto se toma como “Valor A” (que representa el valor del estado
actual del sujeto). Posteriormente, se presenta la tabla de homologación del “Valor B” (que corresponde
al escenario de reutilización del inmueble). El resultado que se obtenga de este último se comparará con
el “Valor A” para calcular el porcentaje de inversión que se deriva de la relación entre ambos valores
(véase Figura 5).
elementos accesorios y obras complementarias. En este caso, el sujeto cuenta con pasillos verticales y
una barda colindante; el proceso es análogo al cálculo del valor de la construcción, considerando el
indiviso correspondiente. Finalmente, se suman los valores estimados del terreno, de la construcción y
de las obras complementarias para obtener el valor físico total del inmueble (véase Figura 4).
Figura 4. Tabla de homologación del valor físico del “Valor A”.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El valor obtenido mediante el enfoque físico, correspondiente al estado actual del inmueble, es de
$901,943.00 pesos mexicanos. Este monto se toma como “Valor A” (que representa el valor del estado
actual del sujeto). Posteriormente, se presenta la tabla de homologación del “Valor B” (que corresponde
al escenario de reutilización del inmueble). El resultado que se obtenga de este último se comparará con
el “Valor A” para calcular el porcentaje de inversión que se deriva de la relación entre ambos valores
(véase Figura 5).
pág. 9021
Figura 5. Tabla de homologación del valor físico del “Valor B”.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El resultado del “Valor B”, considerando la reutilización completa del inmueble sujeto, es de
$1,051,180.00 pesos mexicanos, para obtener el porcentaje que esta inversión se realiza una formula:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 = "𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐵"
"Valor A" − 1
Al realizar la formula queda de la siguiente manera:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 = 1,051,180.00
901,943.00 − 1 = 0.16
Como resultado, es un 0.16 lo que se traduce a un 16% de inversión con la reautilización de este. Por
último, se obtendra el porcentaje de rentabilidad sobre el valor comercial contra el valor físico ya con
las mejoras, para este se realiza la siguiente formula:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 = "Valor comercial"
"Valor físico con la reutilización" − 1
Al realizar la formula queda de la siguiente manera:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 = 1,424,847.00
1,051,180.00 − 1 = 0.35
Figura 5. Tabla de homologación del valor físico del “Valor B”.
Nota. Tomado del avalúo comercial del sujeto cuya elaboración es propia.
El resultado del “Valor B”, considerando la reutilización completa del inmueble sujeto, es de
$1,051,180.00 pesos mexicanos, para obtener el porcentaje que esta inversión se realiza una formula:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 = "𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐵"
"Valor A" − 1
Al realizar la formula queda de la siguiente manera:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 = 1,051,180.00
901,943.00 − 1 = 0.16
Como resultado, es un 0.16 lo que se traduce a un 16% de inversión con la reautilización de este. Por
último, se obtendra el porcentaje de rentabilidad sobre el valor comercial contra el valor físico ya con
las mejoras, para este se realiza la siguiente formula:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 = "Valor comercial"
"Valor físico con la reutilización" − 1
Al realizar la formula queda de la siguiente manera:
𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑 = 1,424,847.00
1,051,180.00 − 1 = 0.35
pág. 9022
El valor comercial del inmueble se determinó en $1,424,847.00 pesos mexicanos, mientras que el valor
físico, correspondiente al estado actual, es de $901,943.00 pesos mexicanos. La diferencia entre ambos
valores se explica principalmente por la aplicación de la tabla de homologación. En el enfoque
comercial, se consideran factores como la ubicación y la edad del inmueble, mientras que en el enfoque
físico se incluyen principalmente la antigüedad y el factor de conservación, este último no reflejado en
el valor de mercado.
La reutilización del espacio urbano influye directamente en la mejora del factor de conservación, tanto
en la estimación del valor de la construcción como en las obras complementarias. La inversión necesaria
para la reutilización del inmueble representa un incremento del 16% en el valor físico, considerando que
se trata de un inmueble de interés social, sin cajones de estacionamiento propios ni con derecho de uso.
Con estas modificaciones, el valor físico estimado del inmueble alcanza los $1,051,180.00 pesos
mexicanos, lo que permite calcular un porcentaje de rentabilidad del 35%, equivalente a una ganancia
de $373,667.00 pesos mexicanos.
En términos prácticos, el valor comercial con el estado actual del inmueble (Valor A) dificulta la
posibilidad de una compraventa inmediata. Sin embargo, mediante la reutilización del inmueble (Valor
B), es posible incrementar el valor físico, acercándolo al valor de mercado, y así obtener un margen de
rentabilidad significativo para potenciales inversionistas. Este resultado refleja la relevancia de
considerar la reutilización dentro de los procesos de valuación de bienes inmuebles en entornos urbanos.
CONCLUSIONES
La reutilización de los espacios urbanos, en el marco de la valuación de bienes inmuebles, se presenta
como una estrategia que puede generar beneficios económicos al propietario, al tiempo que contribuye
al mejor aprovechamiento del entorno urbano. La inversión calculada para la reutilización permite
incrementar el valor del inmueble, y la rentabilidad derivada se traduce en ganancias cuantificables en
moneda local.
Asimismo, la reutilización de inmuebles abandonados aporta beneficios indirectos a la comunidad, al
mejorar la percepción y funcionalidad de los espacios urbanos cercanos, impactando de manera positiva
en aspectos sociales, culturales y económicos. Sin embargo, es relevante considerar los factores externos
que pueden influir en la valuación y en la efectividad de la inversión, tales como la historia de la ciudad,
El valor comercial del inmueble se determinó en $1,424,847.00 pesos mexicanos, mientras que el valor
físico, correspondiente al estado actual, es de $901,943.00 pesos mexicanos. La diferencia entre ambos
valores se explica principalmente por la aplicación de la tabla de homologación. En el enfoque
comercial, se consideran factores como la ubicación y la edad del inmueble, mientras que en el enfoque
físico se incluyen principalmente la antigüedad y el factor de conservación, este último no reflejado en
el valor de mercado.
La reutilización del espacio urbano influye directamente en la mejora del factor de conservación, tanto
en la estimación del valor de la construcción como en las obras complementarias. La inversión necesaria
para la reutilización del inmueble representa un incremento del 16% en el valor físico, considerando que
se trata de un inmueble de interés social, sin cajones de estacionamiento propios ni con derecho de uso.
Con estas modificaciones, el valor físico estimado del inmueble alcanza los $1,051,180.00 pesos
mexicanos, lo que permite calcular un porcentaje de rentabilidad del 35%, equivalente a una ganancia
de $373,667.00 pesos mexicanos.
En términos prácticos, el valor comercial con el estado actual del inmueble (Valor A) dificulta la
posibilidad de una compraventa inmediata. Sin embargo, mediante la reutilización del inmueble (Valor
B), es posible incrementar el valor físico, acercándolo al valor de mercado, y así obtener un margen de
rentabilidad significativo para potenciales inversionistas. Este resultado refleja la relevancia de
considerar la reutilización dentro de los procesos de valuación de bienes inmuebles en entornos urbanos.
CONCLUSIONES
La reutilización de los espacios urbanos, en el marco de la valuación de bienes inmuebles, se presenta
como una estrategia que puede generar beneficios económicos al propietario, al tiempo que contribuye
al mejor aprovechamiento del entorno urbano. La inversión calculada para la reutilización permite
incrementar el valor del inmueble, y la rentabilidad derivada se traduce en ganancias cuantificables en
moneda local.
Asimismo, la reutilización de inmuebles abandonados aporta beneficios indirectos a la comunidad, al
mejorar la percepción y funcionalidad de los espacios urbanos cercanos, impactando de manera positiva
en aspectos sociales, culturales y económicos. Sin embargo, es relevante considerar los factores externos
que pueden influir en la valuación y en la efectividad de la inversión, tales como la historia de la ciudad,
pág. 9023
la ubicación geográfica, las políticas públicas, la infraestructura urbana y el tejido social.
En este contexto, el presente estudio evidencia que la reutilización de espacios urbanos, evaluada desde
los enfoques físico y de mercado, constituye un procedimiento viable y oportuno dentro de la práctica
de la valuación de bienes inmuebles, permitiendo establecer criterios de inversión y potencial
rentabilidad de manera fundamentada.
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homologación de avalúos inmobiliarios. Vinculatégica EFAN, 7(2), 587–598.
https://doi.org/10.29105/vtga7.1-126
Fierro Leyva, M. (2024). La solidaridad con los territorios devastados por Otis en Guerrero, 2023.
la ubicación geográfica, las políticas públicas, la infraestructura urbana y el tejido social.
En este contexto, el presente estudio evidencia que la reutilización de espacios urbanos, evaluada desde
los enfoques físico y de mercado, constituye un procedimiento viable y oportuno dentro de la práctica
de la valuación de bienes inmuebles, permitiendo establecer criterios de inversión y potencial
rentabilidad de manera fundamentada.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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