LA VENTA DE NIÑAS Y LOS MATRIMONIOS
FORZADOS EN GUERRERO, MÉXICO.
CRÍTICA Y COMPLEJIDAD DE LOS
DERECHOS HUMANOS DE LA NIÑEZ EN EL
SIGLO XXI
THE SALE OF GIRLS AND FORCED MARRIAGES IN GUERRERO,
MEXICO.
A CRITIQUE AND COMPLEXITY OF CHILDREN'S HUMAN RIGHTS IN
THE 21ST CENTURY
Trinidad Zamacona López
Universidad Autónoma de Guerrero
Felipe de Jesús González Mosso
Universidad Autónoma de Guerrero
Esmeralda Hernández Hernández
Universidad Autónoma de Guerrero
Daniel Mora Magallón
Universidad Autónoma de Guerrero
pág. 17851
DOI: https://doi.org/10.37811/cl_rcm.v9i5.21362
Estudio de factibilidad para la remodelación y comercialización de un
edificio de vivienda vertical multifamiliar en H. Matamoros, Tamaulipas:
Enfoque desde la gestión y desarrollo empresarial
Germaine Peony Pierrett Saiz Gómez1
pierrett.saiz@gmail.com
https://orcid.org/0009-0003-9088-059X
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Fermin Velázquez Rivera
fer.velriv1499@gmail.com
https://orcid.org/0009-0004-5068-6511
Investigador independiente
México
Alan León González Alamaguer
alan.ga@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0001-9786-1736
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Daniel Gonzalo Galván Rodríguez
daniel.gr@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0002-5991-1840
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Ileana Guzmán Prince
ileana.gp@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0001-5893-6627
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
RESUMEN
El presente artículo tiene como objetivo desarrollar un estudio de factibilidad para la remodelación y
comercialización de un edificio de vivienda vertical multifamiliar de siete niveles, ubicado en Heroica
Matamoros, Tamaulipas, México. El propósito es evaluar su viabilidad técnica, económica y de mercado
como modelo de inversión inmobiliaria y su potencial de reintegración al entorno urbano habitacional.
Se aplicó una metodología de enfoque mixto, basada en la inspección estructural y arquitectónica del
inmueble, el análisis de costos de inversión, proyecciones financieras a corto y mediano plazo, y el uso
de herramientas estratégicas como el análisis PESTEL y FODA. Los resultados muestran que el
proyecto es técnica y económicamente viable, dado que la estructura existente puede ser adaptada y los
ingresos proyectados por renta o venta superan los costos estimados, con una rentabilidad esperada
superior al 70% en renta y 15% en venta. Además, se identificaron oportunidades derivadas de la
ubicación, la plusvalía y la demanda habitacional de los sectores socioeconómicos A/B, C+ y C-. Se
concluye que la remodelación representa una alternativa rentable y sostenible que contribuye al
desarrollo urbano y a la oferta habitacional de calidad en la región.
Palabras clave: factibilidad; remodelación; vivienda vertical; inversión inmobiliaria; gestión
empresarial.
1 Autor principal
Correspondencia: pierrett.saiz@gmail.com
DOI: https://doi.org/10.37811/cl_rcm.v9i5.21362
Estudio de factibilidad para la remodelación y comercialización de un
edificio de vivienda vertical multifamiliar en H. Matamoros, Tamaulipas:
Enfoque desde la gestión y desarrollo empresarial
Germaine Peony Pierrett Saiz Gómez1
pierrett.saiz@gmail.com
https://orcid.org/0009-0003-9088-059X
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Fermin Velázquez Rivera
fer.velriv1499@gmail.com
https://orcid.org/0009-0004-5068-6511
Investigador independiente
México
Alan León González Alamaguer
alan.ga@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0001-9786-1736
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Daniel Gonzalo Galván Rodríguez
daniel.gr@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0002-5991-1840
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
Ileana Guzmán Prince
ileana.gp@matamoros.tecnm.mx
https://orcid.org/0000-0001-5893-6627
TecNM / Instituto Tecnologico de Matamoros
México
RESUMEN
El presente artículo tiene como objetivo desarrollar un estudio de factibilidad para la remodelación y
comercialización de un edificio de vivienda vertical multifamiliar de siete niveles, ubicado en Heroica
Matamoros, Tamaulipas, México. El propósito es evaluar su viabilidad técnica, económica y de mercado
como modelo de inversión inmobiliaria y su potencial de reintegración al entorno urbano habitacional.
Se aplicó una metodología de enfoque mixto, basada en la inspección estructural y arquitectónica del
inmueble, el análisis de costos de inversión, proyecciones financieras a corto y mediano plazo, y el uso
de herramientas estratégicas como el análisis PESTEL y FODA. Los resultados muestran que el
proyecto es técnica y económicamente viable, dado que la estructura existente puede ser adaptada y los
ingresos proyectados por renta o venta superan los costos estimados, con una rentabilidad esperada
superior al 70% en renta y 15% en venta. Además, se identificaron oportunidades derivadas de la
ubicación, la plusvalía y la demanda habitacional de los sectores socioeconómicos A/B, C+ y C-. Se
concluye que la remodelación representa una alternativa rentable y sostenible que contribuye al
desarrollo urbano y a la oferta habitacional de calidad en la región.
Palabras clave: factibilidad; remodelación; vivienda vertical; inversión inmobiliaria; gestión
empresarial.
1 Autor principal
Correspondencia: pierrett.saiz@gmail.com
pág. 17852
Feasibility study for the remodeling and commercialization of a multifamily
vertical residential building in H. Matamoros, Tamaulipas: An approach
from business management and development
ABSTRACT
This article aims to develop a feasibility study for the remodeling and commercialization of a seven-
story multifamily residential building located in Heroica Matamoros, Tamaulipas, Mexico. The purpose
is to assess its technical, economic, and market viability as a real estate investment model and its
potential for reintegration into the urban residential environment. A mixed-method approach was
implemented, including structural and architectural inspections, investment cost estimation, short- and
medium-term financial projections, and the application of strategic tools such as PESTEL and SWOT
analysis. The results indicate that the project is technically and economically feasible, as the existing
structure can be adapted and projected revenues from rent or sale exceed the estimated costs, with
expected profitability above 70% for rentals and 15% for sales. Opportunities related to location, value
appreciation, and demand among socioeconomic groups A/B, C+, and C− were identified. It is
concluded that the renovation is a profitable and sustainable alternative that contributes to urban
development and enhances the availability of quality housing in the region.
Keywords: feasibility, remodeling, vertical housing, real estate investment, business management.
Artículo recibido 02 septiembre 2025
Aceptado para publicación: 29 septiembre 2025
Feasibility study for the remodeling and commercialization of a multifamily
vertical residential building in H. Matamoros, Tamaulipas: An approach
from business management and development
ABSTRACT
This article aims to develop a feasibility study for the remodeling and commercialization of a seven-
story multifamily residential building located in Heroica Matamoros, Tamaulipas, Mexico. The purpose
is to assess its technical, economic, and market viability as a real estate investment model and its
potential for reintegration into the urban residential environment. A mixed-method approach was
implemented, including structural and architectural inspections, investment cost estimation, short- and
medium-term financial projections, and the application of strategic tools such as PESTEL and SWOT
analysis. The results indicate that the project is technically and economically feasible, as the existing
structure can be adapted and projected revenues from rent or sale exceed the estimated costs, with
expected profitability above 70% for rentals and 15% for sales. Opportunities related to location, value
appreciation, and demand among socioeconomic groups A/B, C+, and C− were identified. It is
concluded that the renovation is a profitable and sustainable alternative that contributes to urban
development and enhances the availability of quality housing in the region.
Keywords: feasibility, remodeling, vertical housing, real estate investment, business management.
Artículo recibido 02 septiembre 2025
Aceptado para publicación: 29 septiembre 2025
pág. 17853
INTRODUCCIÓN
El acelerado crecimiento poblacional y la revalorización de las zonas urbanas en México han generado
una presión constante sobre la demanda de vivienda, impulsando el desarrollo de nuevos modelos de
inversión inmobiliaria que priorizan no solo la construcción, sino también la rehabilitación de
edificaciones existentes. En este contexto, la remodelación de inmuebles habitacionales se presenta
como una alternativa viable frente a la edificación desde cero, al ofrecer soluciones más sostenibles,
rápidas y económicamente accesibles.
En la ciudad de Heroica Matamoros, Tamaulipas, el incremento de la población y el encarecimiento del
suelo urbano han ocasionado un déficit habitacional progresivo. La Sociedad Hipotecaria Federal (2024)
reporta un aumento del 9.7% en los costos de vivienda y una preferencia del 62.3% de los compradores
por unidades usadas, lo que demuestra un interés creciente en la recuperación y modernización de
espacios existentes. A ello se suma la necesidad de implementar estrategias de planeación urbana que
promuevan el aprovechamiento eficiente del suelo y la regeneración de áreas centrales con
infraestructura disponible.
El estudio se fundamenta en la línea de investigación de Gestión y Desarrollo Empresarial, al integrar
herramientas de análisis financiero, técnico y de mercado en la evaluación de la viabilidad de un Edificio
de Vivienda Vertical Multifamiliar (EVVM) de siete niveles, con 35 departamentos y 47 espacios de
estacionamiento, localizado en la zona centro de H. Matamoros. El análisis contempla la aplicación de
métodos cuantitativos y cualitativos para examinar la factibilidad técnica —mediante inspecciones
estructurales y arquitectónicas— y la factibilidad económica —a través de presupuestos, proyecciones
financieras y análisis de retorno sobre la inversión—.
Desde el punto de vista teórico, la investigación se apoya en enfoques de gestión de proyectos y
planeación estratégica (Chiavenato, 2021; Palacios Rodríguez, 2020), los cuales destacan la importancia
de vincular la ingeniería civil con la administración para maximizar la rentabilidad y sostenibilidad de
las inversiones inmobiliarias. Asimismo, se emplean herramientas de diagnóstico empresarial como el
análisis PESTEL y FODA, que permiten identificar las oportunidades, amenazas y riesgos asociados al
entorno urbano y al comportamiento del mercado local.
El problema central que aborda este estudio es la falta de análisis integrales que combinen la viabilidad
INTRODUCCIÓN
El acelerado crecimiento poblacional y la revalorización de las zonas urbanas en México han generado
una presión constante sobre la demanda de vivienda, impulsando el desarrollo de nuevos modelos de
inversión inmobiliaria que priorizan no solo la construcción, sino también la rehabilitación de
edificaciones existentes. En este contexto, la remodelación de inmuebles habitacionales se presenta
como una alternativa viable frente a la edificación desde cero, al ofrecer soluciones más sostenibles,
rápidas y económicamente accesibles.
En la ciudad de Heroica Matamoros, Tamaulipas, el incremento de la población y el encarecimiento del
suelo urbano han ocasionado un déficit habitacional progresivo. La Sociedad Hipotecaria Federal (2024)
reporta un aumento del 9.7% en los costos de vivienda y una preferencia del 62.3% de los compradores
por unidades usadas, lo que demuestra un interés creciente en la recuperación y modernización de
espacios existentes. A ello se suma la necesidad de implementar estrategias de planeación urbana que
promuevan el aprovechamiento eficiente del suelo y la regeneración de áreas centrales con
infraestructura disponible.
El estudio se fundamenta en la línea de investigación de Gestión y Desarrollo Empresarial, al integrar
herramientas de análisis financiero, técnico y de mercado en la evaluación de la viabilidad de un Edificio
de Vivienda Vertical Multifamiliar (EVVM) de siete niveles, con 35 departamentos y 47 espacios de
estacionamiento, localizado en la zona centro de H. Matamoros. El análisis contempla la aplicación de
métodos cuantitativos y cualitativos para examinar la factibilidad técnica —mediante inspecciones
estructurales y arquitectónicas— y la factibilidad económica —a través de presupuestos, proyecciones
financieras y análisis de retorno sobre la inversión—.
Desde el punto de vista teórico, la investigación se apoya en enfoques de gestión de proyectos y
planeación estratégica (Chiavenato, 2021; Palacios Rodríguez, 2020), los cuales destacan la importancia
de vincular la ingeniería civil con la administración para maximizar la rentabilidad y sostenibilidad de
las inversiones inmobiliarias. Asimismo, se emplean herramientas de diagnóstico empresarial como el
análisis PESTEL y FODA, que permiten identificar las oportunidades, amenazas y riesgos asociados al
entorno urbano y al comportamiento del mercado local.
El problema central que aborda este estudio es la falta de análisis integrales que combinen la viabilidad
pág. 17854
técnica, económica y comercial en proyectos de remodelación habitacional. La ausencia de dichos
estudios limita la toma de decisiones informadas y reduce el atractivo para inversionistas interesados en
revitalizar zonas urbanas mediante proyectos sostenibles. En este sentido, la investigación busca
responder a la pregunta: ¿es técnica, económica y comercialmente factible la remodelación y
comercialización de un edificio de vivienda vertical multifamiliar en H. Matamoros, Tamaulipas?
El objetivo general es evaluar la factibilidad de la remodelación del inmueble como modelo de inversión
inmobiliaria, analizando sus condiciones estructurales, arquitectónicas, financieras y de mercado. Se
plantean dos hipótesis: (1) la remodelación es técnica y económicamente viable y (2) el costo de
inversión es inferior al valor de mercado proyectado, lo que genera una rentabilidad superior al 70% en
renta y al 15% en venta de las unidades.
En síntesis, este trabajo busca demostrar que la rehabilitación de edificaciones habitacionales puede
convertirse en una estrategia rentable y sostenible, capaz de impulsar el desarrollo urbano y mejorar la
oferta habitacional de calidad en H. Matamoros, contribuyendo a la regeneración del tejido urbano y al
fortalecimiento del sector inmobiliario local.
METODOLOGÍA
La investigación se desarrolló bajo un enfoque mixto, combinando métodos cuantitativos y cualitativos
para evaluar la factibilidad técnica, económica y de mercado del proyecto de remodelación del EVVM
ubicado en Heroica Matamoros, Tamaulipas, México. El enfoque cuantitativo permitió obtener datos
medibles sobre costos, proyecciones financieras y estimaciones de rentabilidad, mientras que el enfoque
cualitativo facilitó el análisis interpretativo de factores estratégicos, contextuales y de gestión
empresarial.
El tipo de estudio corresponde a una investigación descriptiva y aplicada, orientada a la resolución de
un problema real mediante la integración de conocimientos técnicos de ingeniería civil con herramientas
de administración industrial. El diseño de investigación fue no experimental y transversal, dado que se
analizaron variables existentes sin manipulación directa, dentro de un periodo específico de tiempo.
La unidad de análisis fue el EVVM de 7 niveles con 5 departamentos por nivel que derivan en 3
diferentes modelos (1 tipo “A”, 2 tipo “B” y 2 tipo “C”) y con un estacionamiento interior de 11 cajones
y otro de 36 cajones en exterior, ambos para autos tipo segmento A, B, C (3.30 m a 4.50 m), ubicado en
técnica, económica y comercial en proyectos de remodelación habitacional. La ausencia de dichos
estudios limita la toma de decisiones informadas y reduce el atractivo para inversionistas interesados en
revitalizar zonas urbanas mediante proyectos sostenibles. En este sentido, la investigación busca
responder a la pregunta: ¿es técnica, económica y comercialmente factible la remodelación y
comercialización de un edificio de vivienda vertical multifamiliar en H. Matamoros, Tamaulipas?
El objetivo general es evaluar la factibilidad de la remodelación del inmueble como modelo de inversión
inmobiliaria, analizando sus condiciones estructurales, arquitectónicas, financieras y de mercado. Se
plantean dos hipótesis: (1) la remodelación es técnica y económicamente viable y (2) el costo de
inversión es inferior al valor de mercado proyectado, lo que genera una rentabilidad superior al 70% en
renta y al 15% en venta de las unidades.
En síntesis, este trabajo busca demostrar que la rehabilitación de edificaciones habitacionales puede
convertirse en una estrategia rentable y sostenible, capaz de impulsar el desarrollo urbano y mejorar la
oferta habitacional de calidad en H. Matamoros, contribuyendo a la regeneración del tejido urbano y al
fortalecimiento del sector inmobiliario local.
METODOLOGÍA
La investigación se desarrolló bajo un enfoque mixto, combinando métodos cuantitativos y cualitativos
para evaluar la factibilidad técnica, económica y de mercado del proyecto de remodelación del EVVM
ubicado en Heroica Matamoros, Tamaulipas, México. El enfoque cuantitativo permitió obtener datos
medibles sobre costos, proyecciones financieras y estimaciones de rentabilidad, mientras que el enfoque
cualitativo facilitó el análisis interpretativo de factores estratégicos, contextuales y de gestión
empresarial.
El tipo de estudio corresponde a una investigación descriptiva y aplicada, orientada a la resolución de
un problema real mediante la integración de conocimientos técnicos de ingeniería civil con herramientas
de administración industrial. El diseño de investigación fue no experimental y transversal, dado que se
analizaron variables existentes sin manipulación directa, dentro de un periodo específico de tiempo.
La unidad de análisis fue el EVVM de 7 niveles con 5 departamentos por nivel que derivan en 3
diferentes modelos (1 tipo “A”, 2 tipo “B” y 2 tipo “C”) y con un estacionamiento interior de 11 cajones
y otro de 36 cajones en exterior, ambos para autos tipo segmento A, B, C (3.30 m a 4.50 m), ubicado en
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la zona centro de H. Matamoros. La población considerada corresponde a edificaciones de vivienda
vertical en el área urbana del municipio, y la muestra fue seleccionada de manera intencional por sus
condiciones estructurales y potencial de reintegración al mercado inmobiliario.
Ilustración 1. Vista en planta del EVVM, Planta baja
Fuente: Planos del proyecto ejecutivo del EVVM
Para la recolección de datos técnicos, se realizaron inspecciones estructurales y levantamientos
arquitectónicos con el fin de determinar el estado físico del inmueble y las necesidades de adecuación.
Asimismo, se analizaron instalaciones eléctricas, hidrosanitarias y gas, junto con la revisión de
normativas locales aplicables al uso de suelo, seguridad estructural y edificación. Estos datos fueron
registrados en fichas técnicas de visita e inspección y en formatos de cuantificación de materiales y
mano de obra.
En el análisis económico, se elaboró un presupuesto detallado de obra considerando materiales,
maquinaria, salarios, licencias y permisos. Se estimaron los costos totales de remodelación y se
diseñaron proyecciones financieras bajo tres escenarios de ocupación (35%, 65% y 90%) para la renta,
y de 1, 2 y 3 años para la venta de las unidades. Se aplicó la fórmula de retorno sobre la inversión (ROI)
y un análisis de punto de equilibrio para evaluar la rentabilidad en diferentes horizontes de tiempo.
la zona centro de H. Matamoros. La población considerada corresponde a edificaciones de vivienda
vertical en el área urbana del municipio, y la muestra fue seleccionada de manera intencional por sus
condiciones estructurales y potencial de reintegración al mercado inmobiliario.
Ilustración 1. Vista en planta del EVVM, Planta baja
Fuente: Planos del proyecto ejecutivo del EVVM
Para la recolección de datos técnicos, se realizaron inspecciones estructurales y levantamientos
arquitectónicos con el fin de determinar el estado físico del inmueble y las necesidades de adecuación.
Asimismo, se analizaron instalaciones eléctricas, hidrosanitarias y gas, junto con la revisión de
normativas locales aplicables al uso de suelo, seguridad estructural y edificación. Estos datos fueron
registrados en fichas técnicas de visita e inspección y en formatos de cuantificación de materiales y
mano de obra.
En el análisis económico, se elaboró un presupuesto detallado de obra considerando materiales,
maquinaria, salarios, licencias y permisos. Se estimaron los costos totales de remodelación y se
diseñaron proyecciones financieras bajo tres escenarios de ocupación (35%, 65% y 90%) para la renta,
y de 1, 2 y 3 años para la venta de las unidades. Se aplicó la fórmula de retorno sobre la inversión (ROI)
y un análisis de punto de equilibrio para evaluar la rentabilidad en diferentes horizontes de tiempo.
pág. 17856
Desde la perspectiva de gestión empresarial, se emplearon herramientas estratégicas como el análisis
PESTEL para identificar factores políticos, económicos, sociales, tecnológicos, ecológicos y legales, y
el análisis FODA para determinar las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del proyecto.
Estos instrumentos permitieron evaluar los riesgos externos y las ventajas competitivas del inmueble
frente al mercado local de vivienda.
Tabla 1. Análisis FODA
Fuente: Autoría propia
Tabla 2. Análisis PESTEL
Desde la perspectiva de gestión empresarial, se emplearon herramientas estratégicas como el análisis
PESTEL para identificar factores políticos, económicos, sociales, tecnológicos, ecológicos y legales, y
el análisis FODA para determinar las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del proyecto.
Estos instrumentos permitieron evaluar los riesgos externos y las ventajas competitivas del inmueble
frente al mercado local de vivienda.
Tabla 1. Análisis FODA
Fuente: Autoría propia
Tabla 2. Análisis PESTEL
pág. 17857
Fuente: Autoría propia
La información recopilada se integró mediante un proceso de análisis comparativo que permitió
contrastar los resultados técnicos y financieros con los valores promedio del mercado inmobiliario.
Finalmente, se realizó una evaluación integral de factibilidad que combinó la viabilidad técnica, la
rentabilidad económica y la capacidad de comercialización del proyecto, estableciendo conclusiones
fundamentadas sobre su factibilidad general.
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
Los resultados obtenidos a partir del estudio de factibilidad permitieron confirmar la viabilidad técnica,
Fuente: Autoría propia
La información recopilada se integró mediante un proceso de análisis comparativo que permitió
contrastar los resultados técnicos y financieros con los valores promedio del mercado inmobiliario.
Finalmente, se realizó una evaluación integral de factibilidad que combinó la viabilidad técnica, la
rentabilidad económica y la capacidad de comercialización del proyecto, estableciendo conclusiones
fundamentadas sobre su factibilidad general.
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
Los resultados obtenidos a partir del estudio de factibilidad permitieron confirmar la viabilidad técnica,
pág. 17858
económica y de mercado del proyecto de remodelación EVVM en H. Matamoros. El análisis estructural,
financiero y estratégico evidenció que el inmueble puede ser rehabilitado de manera rentable,
cumpliendo con las normativas vigentes y con un alto potencial de reintegración al mercado habitacional
urbano.
En el ámbito técnico, las inspecciones estructurales demostraron que el edificio mantiene una base sólida
y adaptable a los requerimientos actuales de seguridad y habitabilidad. Los elementos estructurales
presentan un nivel de afectación menor al 10%, lo cual permitió dictaminar la viabilidad de la
intervención mediante refuerzos localizados, modernización de instalaciones y redistribución
arquitectónica. El nuevo diseño optimiza el aprovechamiento de los 35 departamentos y los 47 espacios
de estacionamiento, mejorando la funcionalidad, iluminación y ventilación de las unidades.
Ilustración 2. Vista en planta. Adaptación de unidades habitacionales en el EVVM
Fuente: Planos del proyecto ejecutivo del EVVM
Los tipos de departamento quedaron definidos de la siguiente manera:
• El tipo “A” cuenta con 63.00 m2, incluye sala, cocina completa, lavandería, una habitación
principal y un baño completo.
• El tipo “B” cuenta 112.15 m2, incluye sala–comedor con balcón, cocina completa, un medio baño,
lavadero, lavandería, una habitación principal, un baño completo y una habitación secundaria
económica y de mercado del proyecto de remodelación EVVM en H. Matamoros. El análisis estructural,
financiero y estratégico evidenció que el inmueble puede ser rehabilitado de manera rentable,
cumpliendo con las normativas vigentes y con un alto potencial de reintegración al mercado habitacional
urbano.
En el ámbito técnico, las inspecciones estructurales demostraron que el edificio mantiene una base sólida
y adaptable a los requerimientos actuales de seguridad y habitabilidad. Los elementos estructurales
presentan un nivel de afectación menor al 10%, lo cual permitió dictaminar la viabilidad de la
intervención mediante refuerzos localizados, modernización de instalaciones y redistribución
arquitectónica. El nuevo diseño optimiza el aprovechamiento de los 35 departamentos y los 47 espacios
de estacionamiento, mejorando la funcionalidad, iluminación y ventilación de las unidades.
Ilustración 2. Vista en planta. Adaptación de unidades habitacionales en el EVVM
Fuente: Planos del proyecto ejecutivo del EVVM
Los tipos de departamento quedaron definidos de la siguiente manera:
• El tipo “A” cuenta con 63.00 m2, incluye sala, cocina completa, lavandería, una habitación
principal y un baño completo.
• El tipo “B” cuenta 112.15 m2, incluye sala–comedor con balcón, cocina completa, un medio baño,
lavadero, lavandería, una habitación principal, un baño completo y una habitación secundaria
pág. 17859
con balcón privado.
• El tipo “C” cuenta con 106.33 m2, incluye sala con balcón, cocina completa, un medio baño,
lavandería, una habitación principal con balcón privado, un baño completo y una habitación
secundaria con balcón privado.
En el plano económico, se estimó un costo total de inversión $ 6,964,526.89 MXN para la intervencion
de todo el edificio, que resulta inferior al valor de mercado proyectado para las unidades remodeladas.
Dando como resultado un costo por unidad de $ 140,676.15 MXN para el modelo tipo “A”, $ 220,061.34
MXN para el modelo tipo “B” y $ 178.908.32 MXN para el modelo tipo “C”.
Gráfica 1. Distribución de presupuestos de EVVM
Fuente: Autoría propia
Validando así la hipótesis principal de rentabilidad. Las proyecciones financieras realizadas bajo tres
escenarios de ocupación (35%, 65% y 90%) mostraron una tasa interna de retorno (TIR) positiva y un
retorno sobre la inversión (ROI) superior al 70% en renta y al 15% en venta de las unidades, en
horizontes de 1 a 3 años. Los flujos de efectivo acumulados indican que el proyecto alcanza su punto de
equilibrio entre el segundo y tercer año de operación, dependiendo del nivel de ocupación logrado y de
la estrategia de comercialización aplicada.
con balcón privado.
• El tipo “C” cuenta con 106.33 m2, incluye sala con balcón, cocina completa, un medio baño,
lavandería, una habitación principal con balcón privado, un baño completo y una habitación
secundaria con balcón privado.
En el plano económico, se estimó un costo total de inversión $ 6,964,526.89 MXN para la intervencion
de todo el edificio, que resulta inferior al valor de mercado proyectado para las unidades remodeladas.
Dando como resultado un costo por unidad de $ 140,676.15 MXN para el modelo tipo “A”, $ 220,061.34
MXN para el modelo tipo “B” y $ 178.908.32 MXN para el modelo tipo “C”.
Gráfica 1. Distribución de presupuestos de EVVM
Fuente: Autoría propia
Validando así la hipótesis principal de rentabilidad. Las proyecciones financieras realizadas bajo tres
escenarios de ocupación (35%, 65% y 90%) mostraron una tasa interna de retorno (TIR) positiva y un
retorno sobre la inversión (ROI) superior al 70% en renta y al 15% en venta de las unidades, en
horizontes de 1 a 3 años. Los flujos de efectivo acumulados indican que el proyecto alcanza su punto de
equilibrio entre el segundo y tercer año de operación, dependiendo del nivel de ocupación logrado y de
la estrategia de comercialización aplicada.
pág. 17860
Tabla 3. Resultados de las proyecciones financieras para la renta de departamentos
Fuente: Autoría propia
Grafica 2. Proyecciones financieras para la renta de departamentos
Fuente: Autoría propia
Tabla 4. Resultados de las proyecciones financieras para la venta de departamentos
Tabla 3. Resultados de las proyecciones financieras para la renta de departamentos
Fuente: Autoría propia
Grafica 2. Proyecciones financieras para la renta de departamentos
Fuente: Autoría propia
Tabla 4. Resultados de las proyecciones financieras para la venta de departamentos
pág. 17861
Fuente: Autoría propia
Grafica 3. Proyecciones financieras para la venta de departamentos
Fuente: Autoría propia
En cuanto al análisis de mercado, se identificó una demanda sostenida de vivienda multifamiliar en
sectores socioeconómicos A/B, C+ y C−, especialmente entre jóvenes adultos con ingresos medios y
altos. Los estudios comparativos de mercado confirmaron que los precios propuestos para renta y venta
se mantienen dentro del rango competitivo local, con ventajas derivadas de la ubicación estratégica del
inmueble, la cercanía a servicios y su potencial de plusvalía. La aplicación del análisis PESTEL permitió
reconocer factores externos favorables, como la expansión del financiamiento hipotecario, la estabilidad
económica regional y los incentivos a la regeneración urbana.
El análisis FODA complementó estos hallazgos al identificar como principales fortalezas la ubicación
céntrica, el diseño arquitectónico adaptable y la relación costo-beneficio del proyecto. Entre las
oportunidades se destacan la alta demanda de vivienda vertical y la posibilidad de acceder a esquemas
de financiamiento público o privado. En contraste, las amenazas se relacionan con la variabilidad de los
precios de los materiales, los tiempos de tramitación de permisos y la competencia del sector
inmobiliario.
Desde una perspectiva de gestión empresarial, los resultados reflejan que la ejecución del proyecto
requiere un control estricto de costos, una planeación eficiente de tiempos y una estrategia de
comercialización diferenciada. La integración de herramientas analíticas de administración industrial
Fuente: Autoría propia
Grafica 3. Proyecciones financieras para la venta de departamentos
Fuente: Autoría propia
En cuanto al análisis de mercado, se identificó una demanda sostenida de vivienda multifamiliar en
sectores socioeconómicos A/B, C+ y C−, especialmente entre jóvenes adultos con ingresos medios y
altos. Los estudios comparativos de mercado confirmaron que los precios propuestos para renta y venta
se mantienen dentro del rango competitivo local, con ventajas derivadas de la ubicación estratégica del
inmueble, la cercanía a servicios y su potencial de plusvalía. La aplicación del análisis PESTEL permitió
reconocer factores externos favorables, como la expansión del financiamiento hipotecario, la estabilidad
económica regional y los incentivos a la regeneración urbana.
El análisis FODA complementó estos hallazgos al identificar como principales fortalezas la ubicación
céntrica, el diseño arquitectónico adaptable y la relación costo-beneficio del proyecto. Entre las
oportunidades se destacan la alta demanda de vivienda vertical y la posibilidad de acceder a esquemas
de financiamiento público o privado. En contraste, las amenazas se relacionan con la variabilidad de los
precios de los materiales, los tiempos de tramitación de permisos y la competencia del sector
inmobiliario.
Desde una perspectiva de gestión empresarial, los resultados reflejan que la ejecución del proyecto
requiere un control estricto de costos, una planeación eficiente de tiempos y una estrategia de
comercialización diferenciada. La integración de herramientas analíticas de administración industrial
pág. 17862
permitió sustentar decisiones sobre inversión, segmentación de mercado y proyección de utilidades. De
igual forma, la investigación demuestra cómo la gestión técnica y la planeación estratégica, aplicadas
de manera conjunta, incrementan la rentabilidad y reducen el riesgo financiero de proyectos
inmobiliarios.
En la discusión de resultados, los hallazgos confirman la hipótesis general de que la remodelación del
edificio es técnica y económicamente factible, siempre que se mantenga una gestión adecuada del riesgo
y del entorno operativo. Los resultados son consistentes con estudios previos sobre viabilidad
inmobiliaria (Quiroa, 2024; Martins, 2025), que señalan la rentabilidad de la rehabilitación urbana como
alternativa sostenible frente a la construcción de nuevas edificaciones. Asimismo, se ratifica que la
recuperación de espacios urbanos subutilizados contribuye al mejoramiento del entorno y al
fortalecimiento del tejido social local.
En síntesis, el proyecto no solo demuestra una viabilidad integral en sus tres dimensiones —técnica,
económica y comercial—, sino que también plantea un modelo replicable para futuros desarrollos de
vivienda en zonas urbanas con características similares. La propuesta combina criterios de
sostenibilidad, rentabilidad y gestión empresarial, posicionándola como una alternativa viable para la
inversión inmobiliaria en contextos de crecimiento urbano y alta demanda habitacional.
CONCLUSIONES
El estudio de factibilidad realizado para la remodelación y comercialización de un edificio de vivienda
vertical multifamiliar en Heroica Matamoros, Tamaulipas, permitió demostrar que el proyecto es
técnica, económica y comercialmente viable bajo condiciones adecuadas de gestión, planeación y
control financiero. Los resultados integrados evidencian que la rehabilitación de infraestructura
habitacional existente puede convertirse en una estrategia rentable y sostenible, alineada con las
necesidades actuales del mercado inmobiliario y con los principios de desarrollo urbano responsable.
En el aspecto técnico, se comprobó que la estructura del inmueble presenta un estado favorable para su
intervención, requiriendo únicamente refuerzos y adecuaciones menores que no comprometen su
estabilidad ni su seguridad. Esto confirma que la reutilización de edificaciones existentes es una práctica
eficiente que reduce costos, tiempos de ejecución y el impacto ambiental derivado de la construcción de
nuevas obras.
permitió sustentar decisiones sobre inversión, segmentación de mercado y proyección de utilidades. De
igual forma, la investigación demuestra cómo la gestión técnica y la planeación estratégica, aplicadas
de manera conjunta, incrementan la rentabilidad y reducen el riesgo financiero de proyectos
inmobiliarios.
En la discusión de resultados, los hallazgos confirman la hipótesis general de que la remodelación del
edificio es técnica y económicamente factible, siempre que se mantenga una gestión adecuada del riesgo
y del entorno operativo. Los resultados son consistentes con estudios previos sobre viabilidad
inmobiliaria (Quiroa, 2024; Martins, 2025), que señalan la rentabilidad de la rehabilitación urbana como
alternativa sostenible frente a la construcción de nuevas edificaciones. Asimismo, se ratifica que la
recuperación de espacios urbanos subutilizados contribuye al mejoramiento del entorno y al
fortalecimiento del tejido social local.
En síntesis, el proyecto no solo demuestra una viabilidad integral en sus tres dimensiones —técnica,
económica y comercial—, sino que también plantea un modelo replicable para futuros desarrollos de
vivienda en zonas urbanas con características similares. La propuesta combina criterios de
sostenibilidad, rentabilidad y gestión empresarial, posicionándola como una alternativa viable para la
inversión inmobiliaria en contextos de crecimiento urbano y alta demanda habitacional.
CONCLUSIONES
El estudio de factibilidad realizado para la remodelación y comercialización de un edificio de vivienda
vertical multifamiliar en Heroica Matamoros, Tamaulipas, permitió demostrar que el proyecto es
técnica, económica y comercialmente viable bajo condiciones adecuadas de gestión, planeación y
control financiero. Los resultados integrados evidencian que la rehabilitación de infraestructura
habitacional existente puede convertirse en una estrategia rentable y sostenible, alineada con las
necesidades actuales del mercado inmobiliario y con los principios de desarrollo urbano responsable.
En el aspecto técnico, se comprobó que la estructura del inmueble presenta un estado favorable para su
intervención, requiriendo únicamente refuerzos y adecuaciones menores que no comprometen su
estabilidad ni su seguridad. Esto confirma que la reutilización de edificaciones existentes es una práctica
eficiente que reduce costos, tiempos de ejecución y el impacto ambiental derivado de la construcción de
nuevas obras.
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Desde el punto de vista económico, el análisis financiero demostró que el costo total de inversión es
menor al valor de mercado proyectado para las unidades remodeladas, generando márgenes de
rentabilidad atractivos para los inversionistas. Las proyecciones revelan un retorno sobre la inversión
(ROI) superior al 70% en escenarios de renta y mayores al 15% en escenarios de venta, lo que valida la
hipótesis de viabilidad financiera planteada al inicio de la investigación. La optimización del
presupuesto, el control de costos y una estrategia de comercialización efectiva resultan determinantes
para alcanzar estas metas.
En la dimensión comercial, el estudio identificó un mercado potencial sólido, conformado
principalmente por jóvenes adultos y familias de niveles socioeconómicos medios y altos que demandan
viviendas funcionales, modernas y bien ubicadas. Este segmento muestra disposición a invertir en
inmuebles remodelados que ofrezcan confort, accesibilidad y diseño contemporáneo. La ubicación
céntrica del edificio, su conexión con áreas de servicios y su potencial de plusvalía lo posicionan como
una oportunidad atractiva en el contexto urbano local.
A nivel estratégico, la aplicación de herramientas de análisis como el PESTEL y FODA permitió
reconocer riesgos y oportunidades que deben gestionarse con enfoque empresarial. Entre los factores
críticos de éxito destacan la planeación financiera, la correcta gestión de permisos, la coordinación de
tiempos de ejecución y la diversificación de esquemas de financiamiento público y privado.
De manera general, la investigación evidencia que la remodelación de edificaciones multifamiliares no
solo es viable económicamente, sino que representa una práctica sustentable que contribuye al
aprovechamiento racional del suelo urbano, a la regeneración de espacios subutilizados y al incremento
de la oferta habitacional de calidad. Este modelo de intervención puede replicarse en otros municipios
con características demográficas y económicas similares, sirviendo como base para futuras inversiones
en el sector inmobiliario.
Finalmente, se recomienda realizar estudios complementarios que profundicen en el análisis de
sensibilidad financiera y en la percepción del mercado mediante encuestas directas a posibles usuarios
o inversionistas. Asimismo, se sugiere explorar la integración de criterios de sostenibilidad energética y
eficiencia ambiental en la remodelación, con el propósito de fortalecer el impacto positivo del proyecto
en el entorno urbano y social.
Desde el punto de vista económico, el análisis financiero demostró que el costo total de inversión es
menor al valor de mercado proyectado para las unidades remodeladas, generando márgenes de
rentabilidad atractivos para los inversionistas. Las proyecciones revelan un retorno sobre la inversión
(ROI) superior al 70% en escenarios de renta y mayores al 15% en escenarios de venta, lo que valida la
hipótesis de viabilidad financiera planteada al inicio de la investigación. La optimización del
presupuesto, el control de costos y una estrategia de comercialización efectiva resultan determinantes
para alcanzar estas metas.
En la dimensión comercial, el estudio identificó un mercado potencial sólido, conformado
principalmente por jóvenes adultos y familias de niveles socioeconómicos medios y altos que demandan
viviendas funcionales, modernas y bien ubicadas. Este segmento muestra disposición a invertir en
inmuebles remodelados que ofrezcan confort, accesibilidad y diseño contemporáneo. La ubicación
céntrica del edificio, su conexión con áreas de servicios y su potencial de plusvalía lo posicionan como
una oportunidad atractiva en el contexto urbano local.
A nivel estratégico, la aplicación de herramientas de análisis como el PESTEL y FODA permitió
reconocer riesgos y oportunidades que deben gestionarse con enfoque empresarial. Entre los factores
críticos de éxito destacan la planeación financiera, la correcta gestión de permisos, la coordinación de
tiempos de ejecución y la diversificación de esquemas de financiamiento público y privado.
De manera general, la investigación evidencia que la remodelación de edificaciones multifamiliares no
solo es viable económicamente, sino que representa una práctica sustentable que contribuye al
aprovechamiento racional del suelo urbano, a la regeneración de espacios subutilizados y al incremento
de la oferta habitacional de calidad. Este modelo de intervención puede replicarse en otros municipios
con características demográficas y económicas similares, sirviendo como base para futuras inversiones
en el sector inmobiliario.
Finalmente, se recomienda realizar estudios complementarios que profundicen en el análisis de
sensibilidad financiera y en la percepción del mercado mediante encuestas directas a posibles usuarios
o inversionistas. Asimismo, se sugiere explorar la integración de criterios de sostenibilidad energética y
eficiencia ambiental en la remodelación, con el propósito de fortalecer el impacto positivo del proyecto
en el entorno urbano y social.
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