Modelo de Gestión de Proyectos
Inmobiliarios de Vivienda Para Empresas Medianas desde la Fase Conceptual Hasta
la Fase de Posventa
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Mtra. Lizzet Ina Macedo Valladares[1] https://orcid.org/ 0009-0009-0680-9672 Universidad Nacional de Ingeniería, Lima-Perú
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MBA Carlos Adolfo Noriega Niño de Guzmán canoriega@gmail.com https://orcid.org/0000-0001-5747-8038 Universidad Nacional de Ingeniería, Lima-Perú |
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Dr. Johnny Félix Farfán-Pimentel felix13200@hotmail.com https://orcid.org/0000-0001-6109-4416 Universidad César Vallejo, Lima-Perú
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RESUMEN
El presente trabajo de investigación desarrolla desde el planteamiento del problema, el cual radica en los problemas de diseño, construcción y operación que conllevan el seguir empleando procesos tradicionales en 2D y como estos afectan la calidad de los proyectos y en la rentabilidad de las empresas que lo ejecutan; se planteó emplear modelos de gestión basados en nuevas tecnologías que permitan optimizar los procesos y recursos en todas las etapas de un proyecto de construcción de viviendas maximizando su rentabilidad y calidad; teniendo como propósito lograr un edificio de alto rendimiento. Se justifica por los resultados de casos de éxitos y lecciones aprendidas de diferentes expertos y proyectos a nivel mundial. Los procesos constructivos impulsan a la aplicación de nuevas tecnologías que ayuden a tener una mejor comprensión y análisis de la información de campo y sobre esa base se diseñan los aspectos técnicos empleando: (i) BIM (Building Information Modeling,), definida como una representación digital de las características físicas y funcionales de una edificación, siendo fuente confiable de información desde su concepción hasta su demolición; (ii) Lean Construction, definida como una metodología basada en la mejora continua, en minimizar pérdidas y maximizar el valor del producto final; y (iii) VDC (Virtual Design and Construction).
Palabras clave: proyectos; construcción; implementación; desarrollo; ejecución
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Management Model for Housing Real Estate Projects for Medium-Sized Companies from The Conceptual Phase to The Post-Sale Pase
ABSTRACT
This research work develops from the problem statement, which lies in the problems of design, construction and operation that involve the continued use of traditional processes in 2D and how these affect the quality of projects and the profitability of the companies that execute them; it was proposed to use management models based on new technologies to optimize processes and resources at all stages of a housing construction project maximizing its profitability and quality; aiming to achieve a high performance building. It is justified by the results of success stories and lessons learned from different experts and projects worldwide. The construction processes drive the application of new technologies that help to have a better understanding and analysis of field information and on that basis the technical aspects are designed using: (i) BIM (Building Information Modeling), defined as a digital representation of the physical and functional characteristics of a building, being a reliable source of information from its conception to its demolition; (ii) Lean Construction, defined as a methodology based on continuous improvement, minimizing losses and maximizing the value of the final product; and (iii) VDC (Virtual Design and Construction).
Key words: projects; construction; implementation; development; execution
Artículo recibido: 17 noviembre 2023
Aceptado para publicación: 26 diciembre 2023
INTRODUCCIÓN
La aplicación de nuevos modelos y herramientas basados en nuevas tecnologías, aportan un valor significativo a los procesos de las distintas especialidades de diseño y apoyan directamente la constructibilidad; un concepto que surgió a finales de la década de 1970 y que se basa en el conocimiento y la capacidad de construir, tomando como base la experiencia de planificación, diseño, ingeniería y suministro; mejorando la calidad y la productividad, así como reduciendo el tiempo, desperdicio y costos. Actualmente, las limitaciones que presentan las herramientas de visualización virtual basadas en tecnologías de información (TI), son mínimas, respecto al alcance en tecnología que requiere el sector construcción. Estas novedosas herramientas, brindan capacidades avanzadas de visualización y simulación beneficiando el flujo anticipado de información y simulando la realidad (Eyzaguirre, 2015). Es así que empresas desarrolladoras como Autodesk, Bentley, Graphisoft, entre otras trabajan en softwares y plataformas que permiten desarrollar un trabajo colaborativo en tiempo real entre un número ilimitado de colaboradores ubicados en cualquier punto en todos los horarios permitidos (Autodesk, 2021).
Así, como autores de distintas partes del mundo desarrollan información basada en plataformas y usos de softwares en entornos colaborativos, que pretenden establecer un manual de estándar universal, así es como lo plantea David Barco (2018) en su libro Diario de un BIM Manager.
Por otro lado, existen proyectos e investigaciones con resultados positivos en el uso de tecnología y entornos colaborativos que sientan las bases para el desarrollo e implementación de estas buenas prácticas en los distintos proyectos del sector construcción, como por ejemplo el caso de éxito del UHS Temecula Valley Hospital, proyecto construido por DPR Consrruction (USA), en tan solo 11 meses en el que se logró cumplir con el objetivo del cliente generando un tercio más de ganancias. Sheng,Wei y Faris (2016) demostraron que las metodologías colaborativas y modelos de gestión se pueden emplear en proyectos de cualquier magnitud, enfocando sus estudios en los modelos BIM en el tiempo (4D) y costo (5D). Asi también, Bassam (2017) aplicó los modelos BIM en una empresa de aceites naturales, en el cual se logró mejorar los flujos de trabajo y así reducir significativamente el costo de producción del producto final. Del mismo modo, Kraatz, Sànchez y Hampson (2014) lograron resultados positivos en el desarrollo de un proyecto de infraestructura de transporte, mediante el uso de modelo BIM, diseño y construcción virtual (VDC). Asimismo, Belsvik, Laadre y Hjelseth (2019) desarrollaron un estudio en el que demostraron la importancia de métricas para evaluar el éxito de un proyecto para obtener con estos una mejora continua en un entorno colaborativo. Tariq y Muneeb (2020) desarrollaron un estudio de la aplicación de Modelos BIM en la gestión de seguridad en obra y Dantas et al. (2015), realizaron una investigación sobre la coordinación de especialidades empleando modelos BIM enfocados en los retrasos en la construcción, incrementos en la carga administrativa, presupuesto y tiempo.
Los estudios han encontrado que la integración entre los procesos de diseño y construcción se ha convertido en un requisito importante para mejorar el desempeño del proyecto. El mundo de hoy demanda ofrecer cambios y transiciones tecnológicas, orientados a incrementar la eficiencia, productividad, calidad, tiempo y costos de los proyectos; por lo tanto, es necesario implementar nuevos modelos de gestión, que involucren tecnologías de información, desde el inicio del proyecto teniendo como base la constructibilidad.
En ese sentido, Fischer (2006) indica que el diseño y la construcción virtuales se definen como “el uso de modelos de desempeño multidisciplinario de proyectos de diseño-construcción, incluido el producto (arquitectura, estructura e instalaciones), organización del equipo y procesos de trabajo para apoyar a los objetivos comerciales explícitos y públicos”. Las nuevas herramientas y tecnologías de diseño digital han sido de reciente interés como medios para mejorar las prácticas en todos los proyectos de construcción a nivel mundial. Almonacid et al. (2015), mencionan en su investigación que una de las principales formas para lograr que el proyecto tenga un diseño óptimo y el mejor número de incompatibilidades, es el de incluir a los ingenieros, arquitectos, supervisores y todos los involucrados en el proyecto en etapas tempranas, para así evaluar restricciones y solucionar antes de generar un impacto.
Entonces, la industria de la construcción es un entorno de información intensa, abundante y única; donde el papel sigue siendo aún la manera más común de comunicar la información a los diferentes actores del proyecto. Debido al crecimiento de la demanda de viviendas, las empresas inmobiliarias y constructoras se han visto en la necesidad de incrementar la velocidad en el diseño, conllevando a proyectos incompletos, con falta de detalles e incompatibilidades; generando problemas en la construcción. Por ello implementar un nuevo modelo de gestión basado en tecnologías implica un cambio de visión en los involucrados en la industria de arquitectura, ingeniería, construcción y operaciones (AECO, por sus siglas en inglés) y el Perú, no es ajeno a este cambio progresivo inmerso en nuevas tecnologías y plataformas colaborativas, que después de la pandemia del COVID 19 va en crecimiento paulatino junto al PBI, que según los informes del BCR realizado en junio del 2021, proyectan un crecimiento del 5.0% al 9.0% (notas BCR Nº.46, 2021). Por otro lado, Bravo et al. (2019) aplicaron un método integrador en la etapa de diseño de un proyecto, en el que obtuvieron el 27.6% de reducción en los presupuestos adicionales, reflejándose en la reducción de órdenes de cambio, requerimientos de cambios y tiempos de respuestas en ambos. Finalmente, Chingay, A (2015) concluyó en su investigación que, el uso de las sesiones ICE en el proyecto cambiaron la estructura de las reuniones tradicionales de la contratista, hizo más proactiva la toma de decisiones entre los equipos multidisciplinario.
El objetivo de la investigación fue establecer un modelo de gestión de proyectos inmobiliarios de vivienda para empresas medianas desde la fase conceptual hasta la fase de posventa.
METODOLOGÍA
La investigación se basa en el análisis de modelos de gestión de proyectos existentes y en el análisis de la percepción y aceptación de modelos de gestión basados en nuevas tecnologías y metodologías de trabajo como el BIM, Lean Construction y el VDC; acompañados de entrevistas a expertos involucrados en el proceso; para obtener como resultado un modelo de gestión acorde a las necesidades de las empresas inmobiliarias medianas de viviendas en el Perú. Dentro de estas nuevas tecnologías y metodologías de trabajo como: (i) BIM (Building Information Modeling,), definida como una representación digital de las características físicas y funcionales de una edificación, siendo fuente confiable de información desde su concepción hasta su demolición; (ii) Lean Construction, definida como una metodología basada en la mejora continua, en minimizar pérdidas y maximizar el valor del producto final; y (iii) VDC (Virtual Design and Construction), que tiene como objetivo la eficiencia de la gestión de proyectos a través del uso de modelos multidisciplinarios, incluyendo el producto, procesos de trabajo y organización de equipos.
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
Según lo expuesto, en la investigación se ha logrado desarrollar un modelo de gestión de proyectos que brindará a las empresas inmobiliarias de viviendas las herramientas y metodologías necesarias para lograr optimizaciones y mejoras en los resultados del tiempo, costo y calidad de los proyectos y así lograr incrementar su rentabilidad. En la investigación se ha logrado realizar un análisis comparativo de los principales modelos teóricos de gestión de proyectos, los cuales sirvieron de base para desarrollar el modelo de gestión propuesto en esta investigación.
En el estudio se ha logrado realizar un análisis económico del sector construcción, tomando en cuenta las implicaciones del COVID- 19, pandemia que afecta la economía mundial del 2020, donde los expertos expresan que una de las vías para superar esta crisis es implementar modelos dinámicos, respaldados por la tecnología y la innovación. Estas referencias refuerzan el modelo de gestión propuesto, ya que se basa en el uso de metodologías colaborativas y tecnológicas.
En este análisis se ha logrado evaluar la percepción de los modelos de gestión revisados y sus respectivos componentes, en las empresas inmobiliarias medianas y presentar un referente de sus usos y aplicaciones. Se logró desarrollar una propuesta económica referencial, que servirá de base para la implementación y aplicación del modelo de gestión en proyectos inmobiliarios de viviendas.
En tal sentido, el inicio del uso de nuevas metodologías de trabajo, empleando la tecnología como aliado, tiene sus inicios casi una década atrás; sin un logro aún acertado, en la integración con los modelos de gestión; es por ello que, en la actualidad estos se han afianzado en mayor medida.
Dentro de los modelos de gestión y metodologías colaborativas revisados, se ha evaluado las ventajas y desventajas, relacionándolas entre sí y en los procesos en los que participan. Además, se realizó un cuadro comparativo, donde se comprueba que no todas las metodologías aportan de igual forma a los procesos, no lográndose cumplir completamente con los objetivos planteados.
En relación al análisis del entorno económico del sector construcción.
Según la Asociación de desarrolladores Inmobiliarios (ADI) existen cinco tendencias las cuales se está inclinando el sector inmobiliario en el Perú: precios en aumento, viviendas más pequeñas funcionales, atractivas áreas comunes, mayor altura (hasta 25 pisos) y vivienda verde (uso eficiente de los recursos).
Según el análisis de las respuestas obtenidas de los expertos, la variabilidad del uso de metodologías colaborativas es amplía, siendo los más empleados BIM, VDC, IPD y el Lean Construction, utilizados, sobre todo, en los procesos de ejecución y control; como detección de interferencias, metrados y planificación del proyecto con la simulación 4D. De esta manera, se logra una alta aprobación y satisfacción de todos los actores del proyecto, especialmente la del cliente, quien fue el promotor, en términos de los expertos concluyeron en mejoras en la calidad del proyecto, costo y tiempo de ejecución.
Del análisis del trabajo de campo se obtuvo como resultado que existe un gran interés por colaboradores de distintos sectores, como el estatal y privado; para emplear y recomendar el uso de estas nuevas plataformas de trabajo; colaboradores que van desde propietarios y jefes de proyecto a modeladores y prácticas de ingeniería. Por otro lado, el mayor uso de estas nuevas metodologías se presenta en proyectos de vivienda multifamiliares de 10 a pisos a más, debido al número de metros cuadrados involucrados y al valor que generaría el compatibilizar un piso y replicarlo en los restantes y así disminuir el tiempo de ejecución. Dentro de los usos más frecuentes se tiene a las visualizaciones, integración, reporte de interferencias y la posterior compatibilización; donde la demanda del cliente y la política organizacional, fueron las claves del éxito de la implementación, con un acertado apoyo de los colaboradores en los distintos procesos; obteniendo resultados satisfactorios en los diferentes proyectos inmobiliarios.
El modelo propuesto plantea la integración de metodologías colaborativas como Integrated Project Delibery(IPD), Lean Constructión, Building Information Modeling (BIM) y el Virtual Design Construction (VDC), ubicándolas en distintas etapas dentro de los proceso para maximizar sus resultados. Es así que las premisas sobre principios de uso, sustentabilidad, constructibilidad y operabilidad del IPD exigen contar con una organización, procesos e información integrados; teniendo como herramientas modelos de productos como el Building Information Modeling (BIM), reuniones concurrentes (ICE) y una adecuada gestión de producción; englobados a la vez en la Metodología del Virtual Design Construction (VDC).
El modelo de gestión propuesto es posible emplearlo en todas las etapas y procesos de un proyecto, desde la factibilidad en el proceso de inicio hasta la gestión de posventa en el proceso de cierre. Para ello se debe emplear modelos tridimensionales, la gestión colaborativa en reuniones ICE, la simulación 4D de la planificación, la fluidez y centralización de la documentación para crear modelos de fabricación a detalle. Luego estos serán instalados o construidos en el proyecto y estas mismas herramientas permitirán hacer el seguimiento y control de la correcta realización en obra.
Todos estas etapas y procesos pueden ser documentados y, su vez, obtener métricas para mayor control y una retroalimentación a través de lecciones aprendidas. Por último, se hace hincapié que la implementación de este modelo de gestión puede ser un proceso largo y los resultados no se verán en una primera instancia, por lo cual se recomienda contar con el apoyo permanente de la organización y llevar, sobre todo, un proceso de implementación ordenado, desde el análisis inicial de la organización para conocer los puntos a reforzar y/o modificar.
Ilustraciones, Tablas, Figuras.
Figura 1. Tablero de control de mando: indicadores
Figura 2. Cuadro resumen
Se plantea un cuadro resumen de interacciones de los componentes del modelo de gestión propuesto; es asi que durante la etapa del desarrollo del diseño se utilizarán modelos tridimensionales paramétricos para la toma de decisiones rápidas y posterior validación; además de ello se verificará el cumplimiento de las normas establecidas en los proyectos de construcción y análisis técnicos respectivamente.
Figura 3. Centralización de información en modelos BIM
Nota: Seystic (2020)
El modelo de gestión propuesto optimiza el control de información y de cambios al centralizar la información de cronogramas, así como el metrado, simulación 4D y tareas diarias en un solo modelo tridimensional que puede consultado y revisado en cualquier momento. En la imagen inferior se muestra un ejemplo de la centralización de modelos.
Figura 4. Cuadro de métricas componente BIM
Nota: Elaboración propia
En todo proceso es importante obtener métricas para evaluar el avance y alcance de las herramientas aplicadas en una determinada actividad. El modelo de gestión enfatiza en la necesidad de realizar métricas de cada uno de los pasos o acciones a tomar en la implementación para contar con una perspectiva real y tomar acciones preventivas o correctivas, según amerite.
Figura 5. Planos coordinados AS Built
Nota: Cosapi (2015)
Figura 6. Modelos tridimensionales de diseño BIM
Nota: BIM Projects Perú (2018)
CONCLUSIONES
Primera
Se concluye que, en el sector inmobiliario, aún existe una demanda elevada de viviendas y una oferta que aún no compensa ese déficit; siendo agravada por la pandemia del COVID-19. Es por ello, que las políticas de gobierno deben de establecer nuevos mecanismos para lograr incrementar la oferta y suplir el déficit agravado por la pandemia. A su vez estos mecanismos de modelos de gestión como el presentado en la tesis, representan una ventaja al propiciar la colaboración y reducción de tiempo y costo e incrementando la calidad
Segunda
El modelo de gestión realizado afirma que el modelo de gestión propuesto integra los modelos tradicionales y las nuevas metodologías colaborativas de gestión, con enfoques tecnológicos, adaptados a los cinco procesos tradicionales de la gestión de proyectos como: inicio, planificación , ejecución, control y cierre; reforzando sus fortalezas y supliendo sus falencias; enfocándose en sus áreas de oportunidades para potencializarlas y crear alianzas y sinergias con otras; y así lograr proyectos eficientes.
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